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【定義】再建築不可とは？

①既存建物を解体し更地にした場合、新たに建物を建築することが出来ない物件

②既存建物に一定規模以上（建築確認申請を要する規模）の増改築を行えない物件

再建築不可となる主な原因

◎建築基準法で定められた接道義務(※１)を満たしていない

〇既存不適格物件(※２)であり、既存建物と同一規模の建物が建築できない

〇敷地上空に17万ボルト以上の高圧線が通っている

〇市街化調整区域(※３)内にあり、建物の建築に様々な制限がある

※１　建物を建築する場合は、その敷地が幅員４ｍ以上の道路（建築基準法上の道路）に、２ｍ以上接道している必要がある。

　

※２　建物建築当時の法律には適合していたものの、現行の法律に照らせば適合していない物件。建築基準法に限らず、これまで様々な法律や条例が時代の変遷とともに制定・改正され続けており、このような状況の物件は多く存在する。

※３　市街化調整区域とは、都市計画法で市街化を抑制すべき区域とされるエリアのこと。田園地帯など自然が多い区域が指定されており、新たな建物の建築や増築を抑制するために様々な制限が設けられている。

【補足】なぜ接道義務があるのか

主な理由は、災害等の緊急時に前面の道路幅員や間口が狭いことが原因で、緊急車両（救急車、消防車等）が目的地まで到達できない事態を防ぐためです。つまり住民の安全確保のために必要なルールとして規定されているのです。建築基準法施行が昭和25年であることから、それ以前の建物については、この接道義務に適合していない状況のまま現在に至るケースも少なくありません。

【定義】①狭小地とは？

明確な広さの定義はなく、一般的に15坪～20坪（50㎡～65㎡）以下の土地を「狭小地」と呼ぶことが多い。土地面積が小さく、その上に建物が建築されていれば「狭小住宅」となります。

【定義】②変形地とは？

正方形や長方形（長辺・短辺の差が少ない）整形地（形の綺麗な土地）ではない、三角形、五角形等の多角の形や、極端に長細いような「ウナギの寝床」や、崖の途中や斜面の敷地、旗竿地と呼ばれる間口の狭い土地を合わせて「変形地」と呼びます。

【理由】狭小地・変形地の発生理由

販売の過程で発生…購入しやすい面積や、非整形地を切ってしまった場合等

開発によって発生…もともと大きな土地だったが、買収で取り残されてしまった場合等

相続によって発生…遺産分割の際に割合や価格面での合意により発生してしまった場合等

開発道路で発生…都市計画法の開発で道幅を広くした際に、残されてしまった場合等

現在は市区町村が「最低敷地面積」を設定している場合が多い為、意図的な狭小地は生むことが難しい。

【問題点】

• ①住宅ローンを組むことが難しい場合が多い。住宅ローンは基本的に土地面積40㎡以上で床面積が40㎡以上（2021年税制改正により）という規定が存在するため。
　　
• ②間口が狭い為、建築時、解体時には大きな重機を入れることが出来ない、部材の搬入も難しい為、搬入コストがかかる事が多い。
　　
• ③建物の形が整形になりにくい為、通常より柱の数や現地でカットする部材なども多くなり、建築のコストが上がる。
　　
• ④土地の形が特殊な為、土地の有効利用できる面積が少なくなってしまうため、資産価値として低くなる場合が多く、売買の際に周辺相場よりも安い価格になる場合が多い。

【定義】造成地とは？

宅地以外の土地（丘陵地、傾斜がある土地、竹林や雑木林、田んぼや畑、沼や池）を住宅地にするために土地を形質変化させることを『宅地造成』といいます。また、造成した土地を「造成地」と呼びます。

宅地以外の土地は、土地形状や地盤の弱さ、障害物のせいで造成工事を行わないと、住宅等を建築してはいけない地域にあたります。

主に宅地造成には4種類があります。

• ・斜面の土を切り取る「切土」
　　
• ・斜面に土を盛る「盛土」
　　
• ・土砂の流出を防ぐ「土止め」
　　
• ・土地の強度を上げる「地盤改良」

【理由and注意点】造成地と擁壁と安全について

造成地は、平地や宅地が少なってきたことを理由に、不動産会社等が森林や農地を購入し、造成工事を行った上で分譲をするケースが多いです。

新しい造成地の場合は、現在の法令に沿って開発行為か行われており、崖崩れ、地滑り、雨水等の水圧に耐えられるように擁壁設置や地盤改良工事を施工しているため、安全性は高くなっています。

過去に造成された土地を購入する際には、施工されている擁壁や地盤が現在の法令に適合しているのか、さらに経年劣化はどの程度進行しているのかなどの確認が必要となりますが、補修工事等をすることにより、安全に住むことも十分に可能です。

昨今の異常気象などにより、地盤が緩んでいる可能性もありますので、調査はより慎重に行う必要があります。検討している物件や、すでに所有している物件の所在地が、各自治体が作成しているハザードマップなどの危険地域として記載されている可能性もありますので、一度チェックをすることをお勧めします。

【問題点】

【定義】告知事項とは？

告知事項とは、取引を行う上で、その意思決定に影響を与えるものとして、売主や貸主等が、相手方（契約予定者等）に対し予め伝えるべき事項のことです。

一般に、告知事項を通知された契約予定者は、告知事項を了承し承諾のうえで契約を締結するか、もしくは取引を中止することになります。

もし、告知事項を隠したまま契約を行った場合、告知義務違反となり、契約が解除され損害賠償請求や修繕費用請求を受ける場合もあります。

【理由and注意点】告知義務の一定の基準とは？

告知事項について説明義務が求められる回数や期間、状況等について明確な決まりがありません。
現在のところ、心理的瑕疵については「近隣住民の記憶が薄れるまで説明が必要」と宅建協会が提唱しております。
各物件により状況が異なることから、個別の判断がなされることとなります。インターネット上には「事故物件履歴経歴サイト」なども存在するため、故意に状況を隠すのではなく、しっかりと説明する必要があります。

賃貸などの入居者の回転が速い物件は事件や事故の記憶が薄れやすいと言われておりますが、郊外の住宅地等は近隣関係があまり変わらず、告知義務が数十年も続くとされた判例もあり、慰謝料請求を命じられたケースもあります。また、該当のお部屋での事件事故等しか説明されないケースがほとんどの為、共用部で自殺や事件があった場合も告知義務の判断が難しいものとされております。

担当する不動産業者や、説明すべき状況を売主や貸主等が把握していれば、告知義務が発生すると解釈されています。

〇令和3年5月30日　国土交通省「事故物件告知」指針について
※令和3年6月18日まで一般で意見を募ったうえで正式決定

　　

【問題点】

• ①購入や相続で告知事項がある物件を取得してしまい、取り扱いに困っている。
　　
• ②相場よりも価格が安く魅力的だと思い物件を取得したが、後日、過去の事故や事件の事実を知り、どのような対応をして良いかわからない。
　　
• ③現在所有している物件で告知義務がある事案が発生してしまい、取り扱いに困っている
　　
• ④告知義務に当たらないと思われる事案を知っているが、どう伝えたらよいかわからない。また、契約に際して、告知事項だと思っていなかった事を相手に伝えずに契約をしてしまった。

【定義】老朽化した建物とは

• ①経年劣化（※１）等により、建物構造や材料、設備の保安・衛生上危険・有害となる恐れがある建物で、現状のままでは居住や利用が難しく、周囲に迷惑や損害を与える可能性がある建物
　　
• ②旧耐震基準（※2）により建築されており、昨今の異常気象や震度の大きい震災に対して、建物検査や耐震診断の結果、危険性が高いと判断される建物
　　
• ③法定耐用年数として、物件構造と築年数に応じた「資産が利用に耐える年数」を税法で定めておりますが、こちらの基準と実際の老朽化と法定耐用年数が一致するわけではありませんが、基準を過ぎた物件を老朽化した建物と呼ぶ場合がある

　　

【補足知識】

• ※1　時間の経過によって品質が低下する事。手入れを行った上での通常損耗を指し、意図的な破損や通常の使い方ではない用途で利用し破損等をさせて物は経年劣化とならない
　　
• ※2　1981年（昭和56年）5月31日までに建築確認を適用されていた基準。建物の設計において、地震に耐えられる構造基準等を指す。震度5強の揺れで建物が倒壊せず、補修する事で再度利用できる構造基準とされている。新耐震基準では震度6強～7程度でも倒壊しない構造基準
　　
• ※3　民法第400条に定められている事項で、一般的・客観的に要求される程度の注意義務を果たす必要がある。
　　
• ※4　無過失責任とは損害の発生について故意や過失が無くても負わなければならない損害賠償責任
　　
• ※5　空家等対策特別措置法とは2014年（平成26年）11月26日に公布された法律で、行政が空家の所有者等へ「特定空家」に指定しその後指導や助言を行い、場合によって勧告や命令、行政代執行による解体等を行えるようになった法律

　　

【理由and注意点】老朽化した建物と工作物責任

土地の工作物や不動産の所有者は建物を適切に管理する義務があり、他人に損害を与えた場合は工作物の占有者・所有者が賠償責任を負う。（民法第717条）

占有者（賃借人等）は損害防止の為に必要な注意義務を果たしている（善管注意義務（※３）事を立証すれば所有者が無過失責任（※4）を負う事となる。

老朽化により、土地の工作物が劣化し損傷、倒壊などして周囲に損害を与えた場合や、管理を怠り害獣や害虫の温床になった場合に建物の所有者が損害賠償責任を負う形になります。

地震や災害により塀が崩れてしまい、家の前を歩いていた人に損害を与えた場合等にも所有者が損害補填をする必要があります。

また、老朽化した建物が「特定空家（※5）」に指定された場合には固定資産税の優遇措置が適応できず、更地と同様の税金を支払う必要が発生します。行政代執行で解体等されてしまい、解体費用を所有者がすべて支払う必要が発生します。

【問題点】

• ①物件を長期間借りているテナントと入居者がおり、退去してもらい、修繕を行う必要があるが、退去交渉が上手くまとまらない可能性が非常に高く、大規模な修繕を行う事が難しい。
　　
• ②物件が遠方にあり、現地の確認や管理することが難しい場合
　　
• ③所有者が該当物件には住んでおらず、施設やその他親族の居住先へ移動してしまっており、手入れや片付けがされずに放置される場合
　　
• ④直すか（リフォーム）壊すか（解体）を決断が難しい。また、解体してしまった際の税金も上がってしまうため、決断が難しい。

【定義】共有持分とは

ある１つの財産や不動産等を所有する際、その権利を1人で所有する「単有」と、複数人で所有する「共有」という形態があります。共有持分とは、複数人で「共有」する場合の、【各人が所有する権利の割合】のことです。

共有関係となった場合、共有者の1人として単独で出来ないことがあるなど、単独所有とは違い一定の制限が生じます。

【理由】どのような場合に共有持分が発生するか

①相続により、相続人（配偶者・子など）で共有する場合

②複数人で出資し不動産を購入する場合

不動産購入資金を夫婦や親子で出資し、その割合に応じて共有する場合

ペアローン等の住宅ローンを利用する場合

このように夫婦や親子など親族間で共有となるケースが多くみられますが、特に相続などで権利移転が行われた場合、親族間での関係性が悪いことが原因で、取得した不動産等の活用や処分について話がまとまらず、いわゆる相続争いに発展してしまうこともあります。所有する持分のみを売却することも可能ですが、さらに権利関係が複雑になりトラブルになることが目に見えていますから、買い手を探すのは相当困難です。もし売却等をする場合には、共有者全員の持分を譲渡することが望ましいと考えられます。

【問題点】

【定義】分譲、区分マンションの管理組合

分譲、区分のマンションには「管理組合」が当然に存在します。

法令の「区分所有法」※1にて下記内容が定められています。

‘’ 区分所有者は、全員で建物ならびにその敷地および付属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律を定めることにより、集会を開き、規定を定め、および管理者をおくことができる。‘’

区分所有関係が生じた瞬間から「管理組合」は成立して、意思や有無に関わらずに区分所有者は組合構成員になります（賃貸借物件に入居中の入居者は除く）（※2）。

※賃貸の入居者は組合構成員に含みません。あくまで区分所有物件の所有者です。

そのため法律上は、区分所有者が複数となった場合に「管理組合が無い」ことにはならず、「管理組合が機能していない」という状況になります。

【理由and注意点】管理組合の適切な運営

マンション管理適正化法という法律が平成12年に成立し（※3）、管理組合はマンションを適切に管理するように努めることが定められております。

建物は人と同じように老朽化し、経年劣化が進行します。分譲・区分マンションには手入れや修繕、工事を行わなければいけない共用部が多数あり、適正に管理することが不可欠です。保守管理が必要なものとして、防水処理が必要な屋上、外壁、ベランダがあり、ライフラインの供給と排出を行う給排水管等の劣化も注意が必要です。他にもエレベーター等の設備に関する定期点検や交換など、管理しなければならない箇所が多数あります

一戸建て住宅と違い、複数の所有者で構成されるマンションは、管理組合という集団で検討し決議を経て、様々なことを実施することが出来ます。そのため、管理組合がしっかりと機能し活発な活動を行うことにより、マンションの所有者や居住者は快適な生活を行うことが可能となります。管理組合の実態がなく活動が行われないと、マンション自体の資産価値が下がり、生活の質も下がる劣悪なマンションになってしまうため、管理組合が非常に重要な役割を担っています。

【問題点】

【定義】近隣トラブル

①騒音

②境界・越境

③不法投棄

④臭気

⑤その他

【理由and注意点】受忍限度について

近隣トラブルの解決をするにあたり、重要視される点として「受忍限度」というものがあげられます。

受忍限度とは「社会生活を営む上で、我慢するべき限度」と定義され、客観的に見て限度を超えていると判断されるような場合に法的な手段等を取ることが可能です。

　　

また、健康被害の発生や物理的な破損（工事の際に隣地の建物へ歪みや破損が発生）などは「受忍限度を超える」と判断されることが多いようです。（※１最高裁判決）

なお、近隣の工事による騒音等、被害が一時的であると考えられる場合などは、受忍限度内とされる場合もあります。

「近隣トラブル」について「一時的」ではなく、「反復継続」して行われており、「受忍限度」を超えている場合に、解決を目指しての相談が可能になります。

相談先について

①管理会社（賃貸物件・分譲マンション等）

②役所・役場（生活課）

③町内会・自治会

④警察

⑤弁護士

場合や状況により、相談を行い、居住の権利が妨げられないように対応する必要があります。
※トラブルの相手方に直接お会いし話をすることは得策ではない場合があります。双方がしっかりと問題解決に向けて、前向きに話が出来れば良いですが、売り言葉に買い言葉になってしまい、さらに関係性が悪化する可能性があります。

【問題点】

入居者とのトラブルとは

オーナーと入居者との間で代表的なトラブルが4つあります

• 1. 入居前（申込とお部屋確保）
• 2. 生活中のトラブル（水漏れ・設備故障・騒音・近隣住民）
• 3. お金関係（家賃の未納と遅延）
• 4. 退去時（敷金・清掃・修繕）

どれも大きな問題で、一人の入居者のせいで、他の部屋に住んでいる方が退去する可能性や、近隣から大きなクレームを言われてしまう事があります。

また、家賃が入らないことには返済に困ってしまう可能性もあります。

【定義】借地権と底地権とは

・借地権

借地権とは建物の所有を目的とする土地賃借権又は、地上権であり、「借地借家法」（※1）の概念です。

地上権とは他人の所有する土地において工作物や竹林を所有するために土地を使用することが可能な「物権」であり、賃借権とは契約に基づき借りた人が土地を使用できる「債権」になり、一般的に借地権といわれると「土地賃借権」の事を指すことが多いです。

「物権」…　物に対して直接的に支配可能（例：トンネル、地下鉄、モノレール、太陽光発電の土地利用等の付設の際）

売買等を行う際には地主の許可は不要

「債権」…　特定の人に対して一定の行為請求が可能な権利（例：一般的な土地賃貸借契約）地主の承諾が必要

地上権はとても強い権利になるため、地主（土地を貸す側）もあまり設定をしません。 賃借権は当事者間で定めたことが原則となり、貸した人と借りた人のみに有効で第三者には影響を与えません。そのため、地主が土地を貸す際は「土地賃借権」にて契約を行う事がほとんどです。

・底地権

底地とは上記の借地権等の賃借権、地上権等の権利が付いている土地になります。

土地の所有者は地主となりますが、その土地を借りて（借地）建物を建てて住んでいる方は借地人となるため、借地権者（借地人）を無視して勝手に土地を別の利用をすることは出来ません。（例：建物を勝手に解体して更地にしてしまう等）

貸した土地は「底地+借地」＝「所有権」というい形になるため、どちらか一方だけの権利しか持っていない場合は権利制限がかかりますし、価値も下がった形になります。

そのため、借地権と底地権は「表裏一体の関係」といえます。

【理由and注意点】借地法の種類と税金について

借地権とは、土地を所有している他人から「建物を所有する目的で土地を借り、建物を建築する事」が出来る権利になります。

そのため、駐車場のように建物が無い状態で土地を貸す事は借地権の範囲には入りません。

借地権にもいくつか種類があり、大きく分けて3つに分類されます。

「旧法借地法」…平成4年に8月1日以前に締結された「借地契約」であり、更新契約を続けていれば、旧法が適用されます。借主の権利が強く、問題なく更新をし、建物がしっかりとしていれば「半永久的」に該当の土地を利用することが可能です。
※正当事由を元に契約更新拒絶等をすることは可能

「普通借地権」…平成4年8月1日以降に新しく締結された契約は「新法」と呼ばれる場合が多く、旧法と明確に違う点としては、「非堅固建物」（※2）と「堅固建物」（※3）へ設定されていた期間を撤廃し、一律で初回は30年以上、2回目の更新は20年以上、3回目の更新は10年以上という契約期間設定を行い、貸主（地主、土地所有者）の権利保護を強めた点です。
※正当事由を元に契約更新拒絶等をすることは可能

「定期借地権」…上記の借地権は「更新」を行う事を認めておりますが、定期借地権については、更新契約は行わずに契約を終わらせることが出来、貸主が土地を活用しやすくなった法律になります。
こちらの定期借地権にはいくつか分類があります。

一般定期借地権…50年以上の期間を設定して契約可能。期間の満了時には必ず建物を取り壊して土地を返還する必要がある契約

事業用定期借地権…事業の為に土地を貸す必要があり、10年以上50年未満で年数を設定し、期間満了時には土地を更地にして返還する必要がある契約

建物譲渡特約付き借地権…通常の30年間以上の契約ではなく、更新を行わず、満了時には建物を貸主が買い取り、借地契約ではなくなる契約。

・借地と税金

〇地主側
土地は更地や何も建物が無いと「どんな事にも利用可能」ということで、高額な税金がかかってしまいます。ですが、家などの建物が建っている場合は減税の対象となります。
また、土地を貸していれば「地代・承諾料・更新料」等の収入が入ってきます。

〇借主側
所有権の土地より安く土地を用意し、自宅等を建築する権利を手に入れることが出来ます。土地の所有権であれば毎年支払う必要がある固都税（※4）を地主が支払う形になり、節約が可能です。

【問題点】

地主側

①土地の税金等が値上がりし、正当事由を伝えた上で地代の値上げをお願いしたが、何を話しても納得してくれない

②自宅建築の用途ということで、土地を貸したが、実は賃貸併用住宅を建築していた。契約外という事で解除や地代の値上げをお願いしたが、受け入れてくれない

③借地の更新時期が来たので、更新料をお願いしたところ、当初貸していた方から相続されており、関係性がわかっておらず、費用について揉めている

④底地の売却を借地人から希望されたが、金額面で折り合いが付かない

⑤借地上の建物をなんの連絡もなく、大規模な増改築している。承諾をしてから着手してほしいと伝えたが、勝手に工事が行われている

借主側

①相続した借地に自宅を建築しようとしたが、地主が許可をしてくれず困っている。住宅ローンを借りようしているが、借地に対する担保評価が低く、NGが出ている。

②建物の建替え、リフォーム、増改築の承諾交渉をしているが、とても高い費用を請求され、修繕を行いたくても出来ない。

③地代の値上げを告げられ、値上げに応じない場合は即刻更地にして立退けと言われてしまった。

④底地を売却されてしまい、新しい地主との関係が非常に悪くなってしまった。

【定義】相続とは

亡くなった方は「財産」を持っています。まずはこの「財産」を「だれが、どれくらい持つ権利があるのか」を確定する必要があります。

この財産の事を「遺産」と呼びますが、決してプラスだけではなくマイナスの財産も遺産として相続を行うのか確定する必要があります。

上記の「遺産」を「法定相続人」(※1)と呼ばれる親族や血縁関係がある方、遺言書(※2)へ記載された人に分ける事を指します。

〇相続の種類について

相続について3つの方法と手段があります。
※相続は自分に相続があることを「知ってから3ヶ月以内」に家庭裁判所で手続きをする必要があります。

単純承認…相続される財債をすべて（プラス部分もマイナス部分も）引継ぎ、取得する方法。相続放棄や限定承認を行わない場合は、単純承認したものとみなされる。

限定承認…財産のマイナス部分（債務）が不明瞭でどれくらいの量があるかわからない場合に取得できるプラスの財産分の範囲でマイナス部分の債務を受け継ぐ方法。必要以上に多くの債務を抱えない状態で、形見等を取得できる可能性があります。（※3）

相続放棄…法定相続人がプラスの財産、マイナスの財産すべてを一切引き受けずに放棄する事。放棄者が初めからいなかったものとして算出され分配される。

〇共有持分について（例：実家等の不動産を相続する場合）

【理由and注意点】不動産の相続

不動産の相続では大きく2つの問題点が上がります。

・相続する不動産の名義を「誰が」「どのような形」にするか？

・相続した不動産を「誰が」「どのように」扱うか？

誰が「所有」をし、誰が「利用や活用」を行うかを決める必要があります。

前提として、亡くなった方がどのような不動産を持っていたか調査を行います。
※登記簿謄本を取得し、所有している不動産に関する情報を集める必要があります。

不動産は大きなお金になりえるものですので、実際の活用状況や同居している方の状況、維持管理方法や相続する側の状況に応じて判断していく必要があり、心情や状況等で大きなトラブルに繋がることがあります。

①相続する不動産の名義をどのような形にするか

名義の有無で税金が大きく変わります。不動産を取得したという扱いになりますので、「相続税」も発生します。名義の変更は勝手に行われるのではなく、司法書士に依頼をして相続登記する必要があります。

②相続した不動産をどのように扱うか

配偶者の方がそのまま問題なく住む事や、相続した方が「維持管理」を行えれば良いですが、相続した方が遠方居住や配偶者の方が施設に入っており、居住者がいない不動産等になってしまうと「空家問題」等に発展することがあります。

不動産は住んで利用をしなければ加速度的に劣化し、悪くなってしまうため、どのように利用又は処分等をするか決める必要があります。

【問題点】

①遺産分割でトラブルが発生し、裁判中になってしまった

②平等に分割をしようとし、トラブルになってしまった

③金銭は上手く分割できたが、誰が不動産を相続するかで考え方が違いトラブルになった

④遺言書が自筆証書で内容が整っていなかった。また全く知りえなかった方が遺言書に記載されており、どのようにするか揉めている。

【定義】違反建築物と既存不適格建物

★違反建築物とは

★既存不適格建物とは

建築当時は、法令を守って建築された建物であったものの、その後の法改正などにより現在の法律には適合しなくなった建物のこと

建築基準法には「法制定以前から存在していた建築物は当該条文を適用しない」と定められており、当時既に建築済みだった建物や建築中の建物については、違反建築物として扱わないと決められています。

【理由and注意点】違反建築物と既存不適格のリスクについて

違反建築物

既存不適格建物の事例

【問題点】