再建築不可

【定義】再建築不可とは

①既存建物を解体し更地にした場合、新たに建物を建築することが出来ない物件
②既存建物に一定規模以上（建築確認申請を要する規模）の増改築を行えない物件

再建築不可となる主な原因

◎建築基準法で定められた接道義務（※１）を満たしていない
〇既存不適格物件（※2）であり、既存建物と同一規模の建物が建築できない
〇敷地上空に17万ボルト以上の高圧線が通っている
〇市街化調整区域（※3）内にあり、建物の建築に様々な制限がある

【補足】なぜ接道義務があるのか

主な理由は、災害等の緊急時に前面の道路幅員や間口が狭いことが原因で、緊急車両（救急車、消防車等）が目的地まで到達できない事態を防ぐためです。つまり住民の安全確保のために必要なルールとして規定されているのです。建築基準法施行が昭和25年であることから、それ以前の建物については、この接道義務に適合していない状況のまま現在に至るケースも少なくありません。

※１：建物を建築する場合は、その敷地が幅員４ｍ以上の道路（建築基準法上の道路）に、２ｍ以上接道している必要がある。※２：建物建築当時の法律には適合していたものの、現行の法律に照らせば適合していない物件。建築基準法に限らず、これまで様々な法律や条例が時代の変遷とともに制定・改正され続けており、このような状況の物件は多く存在する。※３：市街化調整区域とは、都市計画法で市街化を抑制すべき区域とされるエリアのこと。田園地帯など自然が多い区域が指定されており、新たな建物の建築や増築を抑制するために様々な制限が設けられている。

狭小地・変形地

【定義1】狭小地とは

明確な広さの定義はなく、一般的に15坪～20坪（50㎡～65㎡）以下の土地を「狭小地」と呼ぶことが多い。土地面積が小さく、その上に建物が建築されていれば「狭小住宅」となります。

【定義2】変形地とは

正方形や長方形（長辺・短辺の差が少ない）整形地ではない、三角形、五角形等の多角の形や、極端に長細いような「ウナギの寝床」や、崖の途中や斜面の敷地、旗竿地と呼ばれる間口の狭い土地を合わせて「変形地」と呼びます。

狭小地・変形地の発生理由

◎ 販売の過程で発生・・・購入しやすい面積や、非整形地を切ってしまった場合等
◎開発によって発生・・・もともと大きな土地だったが、買収で取り残されてしまった場合等
◎相続によって発生・・・遺産分割の際に割合や価格面での合意により発生してしまった場合等
◎開発道路で発生・・・都市計画法の開発で道幅を広くした際に、残されてしまった場合等
◎現在は市区町村が「最低敷地面積」を設定している場合が多い為、意図的な狭小地は生むことが難しい。

【補足知識】単語の意味

【問題点】

造成地

【定義】造成地とは

宅地以外の土地（丘陵地、傾斜がある土地、竹林や雑木林、田んぼや畑、沼や池）を住宅地にするために土地を形質変化させることを『宅地造成』といいます。また、造成した土地を「造成地」と呼びます。宅地以外の土地は、土地形状や地盤の弱さ、障害物のせいで造成工事を行わないと、住宅等を建築してはいけない地域にあたります。

宅地造成には主に4種類あります

● 斜面の土を切り取る「切土」 ● 斜面に土を盛る「盛土」 ● 土砂の流出を防ぐ「土止め ● 土地の強度を上げる「地盤改良」

【補足知識】単語の意味

【理由・注意点】造成地と擁壁と安全について

造成地は、平地や宅地が少なってきたことを理由に、不動産会社等が森林や農地を購入し、造成工事を行った上で分譲をするケースが多いです。新しい造成地の場合は、現在の法令に沿って開発行為か行われており、崖崩れ、地滑り、雨水等の水圧に耐えられるように擁壁設置や地盤改良工事を施工しているため、安全性は高くなっています。過去に造成された土地を購入する際には、施工されている擁壁や地盤が現在の法令に適合しているのか、さらに経年劣化はどの程度進行しているのかなどの確認が必要となりますが、補修工事等をすることにより、安全に住むことも十分に可能です。昨今の異常気象などにより、地盤が緩んでいる可能性もありますので、調査はより慎重に行う必要があります。検討している物件や、すでに所有している物件の所在地が、各自治体が作成しているハザードマップなどの危険地域として記載されている可能性もありますので、一度チェックをすることをお勧めします。

【問題点】

告知事項（心理的瑕疵）

【定義】告知事項とは

告知事項とは、取引を行う上で、その意思決定に影響を与えるものとして、売主や貸主等が、相手方（契約予定者等）に対し予め伝えるべき事項のことです。一般に、告知事項を通知された契約予定者は、告知事項を了承し承諾のうえで契約を締結するか、もしくは取引を中止することになります。もし、告知事項を隠したまま契約を行った場合、告知義務違反となり、契約が解除され損害賠償請求や修繕費用請求を受ける場合もあります。

【補足知識】単語の意味

【理由・注意点】告知義務の一定の基準とは？

告知事項について説明義務が求められる回数や期間、状況等について明確な決まりがありません。現在のところ、心理的瑕疵については「近隣住民の記憶が薄れるまで説明が必要」と宅建協会が提唱しております。各物件により状況が異なることから、個別の判断がなされることとなります。インターネット上には「事故物件履歴経歴サイト」なども存在するため、故意に状況を隠すのではなく、しっかりと説明する必要があります。賃貸などの入居者の回転が速い物件は事件や事故の記憶が薄れやすいと言われておりますが、郊外の住宅地等は近隣関係があまり変わらず、告知義務が数十年も続くとされた判例もあり、慰謝料請求を命じられたケースもあります。また、該当のお部屋での事件事故等しか説明されないケースがほとんどの為、共用部で自殺や事件があった場合も告知義務の判断が難しいものとされております。担当する不動産業者や、説明すべき状況を売主や貸主等が把握していれば、告知義務が発生すると解釈されています。

［令和3年5月30日　国土交通省「事故物件告知」指針について］ （※1）

◎賃貸物件（対象部分：居室、ベランダ等の共用部）
　告知必要･･･殺人・自殺・火災・ガス漏れ事故死・原因不明の死亡等
　告知不要･･･漏水・病死・自然死・転落や誤嚥・不慮の事故（特殊清掃を行った場合要告知） （※2）

◎売買物件（対象部分：居室、ベランダ等の共用部）
　告知必要･･･殺人・自殺・火災・ガス漏れ事故死・原因不明の死亡等
　告知不要･･･漏水・病死・自然死・転落や誤嚥・不慮の事故（特殊清掃を行った場合要告知） （※3）

◎検討中事項
　隣接住戸、前面道路は今後検討し正式決定とする。

◎対象の事案調査について
　必要事項･･･不動産業者が通常の物件情報収集範囲内で家主や管理業者へ確認を行う
　不要事項･･･周辺住民への聞き取り調査、自発的な調査義務までは行わなくてよい

【問題点】

※1：令和3年6月18日まで一般で意見を募ったうえで正式決定。※2：過去3年以内は告知必要で、3年経過後は告知不要。※3：売買については、告知不要の期間は当面限定しない。

老朽化した建物

【定義】老朽化した建物とは

【理由・注意点】老朽化した建物と工作物責任

土地の工作物や不動産の所有者は建物を適切に管理する義務があり、他人に損害を与えた場合は工作物の占有者・所有者が賠償責任を負う。（民法第717条）占有者（賃借人等）は損害防止の為に必要な注意義務を果たしている（善管注意義務（※３）事を立証すれば所有者が無過失責任（※4）を負う事となる。老朽化により、土地の工作物が劣化し損傷、倒壊などして周囲に損害を与えた場合や、管理を怠り害獣や害虫の温床になった場合に建物の所有者が損害賠償責任を負う形になります。地震や災害により塀が崩れてしまい、家の前を歩いていた人に損害を与えた場合等にも所有者が損害補填をする必要があります。また、老朽化した建物が「特定空家（※5）」に指定された場合には固定資産税の優遇措置が適応できず、更地と同様の税金を支払う必要が発生します。行政代執行で解体等されてしまい、解体費用を所有者がすべて支払う必要が発生します。

【問題点】

※1：時間の経過によって品質が低下する事。手入れを行った上での通常損耗を指し、意図的な破損や通常の使い方ではない用途で利用し破損等をさせて物は経年劣化とならない。※2：1981年（昭和56年）5月31日までに建築確認を適用されていた基準。建物の設計において、地震に耐えられる構造基準等を指す。震度5強の揺れで建物が倒壊せず、補修する事で再度利用できる構造基準とされている。新耐震基準では震度6強～7程度でも倒壊しない構造基準。※3：民法第400条に定められている事項で、一般的・客観的に要求される程度の注意義務を果たす必要がある。※4：無過失責任とは損害の発生について故意や過失が無くても負わなければならない損害賠償責任。※5：空家等対策特別措置法とは2014年（平成26年）11月26日に公布された法律で、行政が空家の所有者等へ「特定空家」に指定しその後指導や助言を行い、場合によって勧告や命令、行政代執行による解体等を行えるようになった法律。

共有持分

【定義】共有持分とは

ある１つの財産や不動産等を所有する際、その権利を1人で所有する「単有」と、複数人で所有する「共有」という形態があります。共有持分とは、複数人で「共有」する場合の、【各人が所有する権利の割合】のことです。共有関係となった場合、共有者の1人として単独で出来ないことがあるなど、単独所有とは違い一定の制限が生じます。

【補足知識】持分の割合で可能な事

［単独で出来る事］ ①使用＝自分で利用　②維持＝清掃等　③管理＝占拠者の追い出し等　④修繕＝破損個所等の原状回復工事

［過半数で出来る事］ ①利用＝賃貸物件貸し出し等　 ②活用＝リフォームやリノベーション等のバリューアップ

［全員の同意］ ①処分＝物件の売却　 ②設定＝抵当権等

【理由】どのような場合に共有持分が発生するか

①相続により、相続人（配偶者・子など）で共有する場合

②複数人で出資し不動産を購入する場合

③不動産購入資金を夫婦や親子で出資し、その割合に応じて共有する場合

④ペアローン等の住宅ローンを利用する場合

このように夫婦や親子など親族間で共有となるケースが多くみられますが、特に相続などで権利移転が行われた場合、親族間での関係性が悪いことが原因で、取得した不動産等の活用や処分について話がまとまらず、いわゆる相続争いに発展してしまうこともあります。所有する持分のみを売却することも可能ですが、さらに権利関係が複雑になりトラブルになることが目に見えていますから、買い手を探すのは相当困難です。もし売却等をする場合には、共有者全員の持分を譲渡することが望ましいと考えられます。

【問題点】

管理組合のないマンション

【定義】分譲、区分マンションの管理組合

分譲、区分のマンションには「管理組合」が当然に存在します。法令の「区分所有法」（※1）にて下記内容が定められています
『区分所有者は、全員で建物ならびにその敷地および付属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律を定めることにより、集会を開き、規定を定め、および管理者をおくことができる。』区分所有関係が生じた瞬間から「管理組合」は成立して、意思や有無に関わらずに区分所有者は組合構成員になります（賃貸借物件に入居中の入居者は除く）（※2）。
賃貸の入居者は組合構成員に含みません。あくまで区分所有物件の所有者です。そのため法律上は、区分所有者が複数となった場合に「管理組合が無い」ことにはならず、「管理組合が機能していない」という状況になります。

【理由・注意点】管理組合の適切な運営

マンション管理適正化法という法律が平成12年に成立し（※3）、管理組合はマンションを適切に管理するように努めることが定められております。建物は人と同じように老朽化し、経年劣化が進行します。分譲・区分マンションには手入れや修繕、工事を行わなければいけない共用部が多数あり、適正に管理することが不可欠です。保守管理が必要なものとして、防水処理が必要な屋上、外壁、ベランダがあり、ライフラインの供給と排出を行う給排水管等の劣化も注意が必要です。他にもエレベーター等の設備に関する定期点検や交換など、管理しなければならない箇所が多数あります。一戸建て住宅と違い、複数の所有者で構成されるマンションは、管理組合という集団で検討し決議を経て、様々なことを実施することが出来ます。そのため、管理組合がしっかりと機能し活発な活動を行うことにより、マンションの所有者や居住者は快適な生活を行うことが可能となります。管理組合の実態がなく活動が行われないと、マンション自体の資産価値が下がり、生活の質も下がる劣悪なマンションになってしまうため、管理組合が非常に重要な役割を担っています。

【問題点】

※1：当初は昭和37年に制定され、昭和58年に大改正された。管理組合の当然の成立がなされると定義された。また、区分所有者は組合に拘束され、離脱は出来ないとされている。※2：賃借人はあくまで「占有者」とされる。ただし、建物や施設敷地や付属物を利用するにあたり、区分所有者と同じ義務を負います。管理組合で「意見を述べる事」は出来ますが、「決議」には参加できません。※3：平成13年8月に成功された法律で、マンションの資産価値を守り、快適な住環境を確保する目的。また、マンション管理業者の義務等を定めている。

近隣トラブル

【定義】近隣トラブル

　近隣住民や隣戸間でのトラブルとして次のようなものが挙げられ、主に音や臭い、使用スペースなどが原因になることが多いです。

◎生活音や騒音

　音トラブルで、泣き声や足音、洗濯機や掃除機、テレビやオーディオ等

◎ペットの飼育、マナー

　鳴き声や足音、毛の処理、糞や尿等の処理、躾等

◎喫煙マナー

　指定場所以外での喫煙やバルコニー、エントランス等の共用部での喫煙

◎ゴミ出し、分別

　指定時間外にゴミを捨てる、分別せずに回収されない、他人に分別させる

◎汚部屋・ゴミ屋敷

　バルコニーにゴミ袋の山がある、ドアの前での悪臭、害虫や害獣が見られる

◎玄関前と廊下

　廊下への荷物の設置、自転車やベビーカー等をドア前に放置

◎駐車場、駐輪場の利用方法

　所定外のところへ駐車、友人の来訪で指定以外の場所へ駐輪、来客向け箇所を占拠

【理由・注意点】

トラブルが発生してしまった際の相談先

受忍限度とは

簡単に言えば「社会生活を営む上で、我慢すべき限度」のことです。言い換えれば「受忍限度を超えない程度の問題は我慢しなければならない」ということも出来ます。民法第709条には不法行為に関して「故意または過失によって他人の権利または法律上保護される利益を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う」と規定されています。ある被害やトラブルの解消を求める場合、感覚値ではなく客観的な被害状況を記録することも重要です（具体例：騒音のデシベル数、悪臭の臭気指数など）。公法上の基準として「生活環境の保全などに関する条例」により具体的な数値が設定されていますので、どのような被害がどの程度続いているのか、録音や録画を行うことで、数値として被害を示すことが可能になります。実際に被害を受けた場合には、それが受忍限度を超える状況なのかどうか判断し対応することも必要です。

【問題点】

借地権・底地権

【定義1】借地権とは

借地権とは建物の所有を目的とする土地賃借権又は、地上権であり、「借地借家法」（※1）の概念です。地上権とは他人の所有する土地において工作物や竹林を所有するために土地を使用することが可能な「物権」であり、賃借権とは契約に基づき借りた人が土地を使用できる「債権」になり、一般的に借地権といわれると「土地賃借権」の事を指すことが多いです。

地上権はとても強い権利になるため、地主（土地を貸す側）もあまり設定をしません。 賃借権は当事者間で定めたことが原則となり、貸した人と借りた人のみに有効で第三者には影響を与えません。そのため、地主が土地を貸す際は「土地賃借権」にて契約を行う事がほとんどです。

【定義2】底地権とは

底地とは上記の借地権等の賃借権、地上権等の権利が付いている土地になります。土地の所有者は地主となりますが、その土地を借りて（借地）建物を建てて住んでいる方は借地人となるため、借地権者（借地人）を無視して勝手に土地を別の利用をすることは出来ません。（例：建物を勝手に解体して更地にしてしまう等）貸した土地は「底地+借地」＝「所有権」というい形になるため、どちらか一方だけの権利しか持っていない場合は権利制限がかかりますし、価値も下がった形になります。そのため、借地権と底地権は「表裏一体の関係」といえます。

【理由・注意点】借地法の種類と税金について

借地権とは、土地を所有している他人から「建物を所有する目的で土地を借り、建物を建築する事」が出来る権利になります。そのため、駐車場のように建物が無い状態で土地を貸す事は借地権の範囲には入りません。借地権にもいくつか種類があり、大きく分けて3つに分類されます。

◎借地と税金

［地主側］
土地は更地や何も建物が無いと「どんな事にも利用可能」ということで、高額な税金がかかってしまいます。ですが、家などの建物が建っている場合は減税の対象となります。
また、土地を貸していれば「地代・承諾料・更新料」等の収入が入ってきます。
［借主側］
所有権の土地より安く土地を用意し、自宅等を建築する権利を手に入れることが出来ます。土地の所有権であれば毎年支払う必要がある固都税（※4）を地主が支払う形になり、節約が可能です。
また、土地を貸していれば「地代・承諾料・更新料」等の収入が入ってきます。

【問題点】

※1：平成4年8月1日に施工され、これ以降の契約を「新法」以前の契約を「旧法」と示す。※2：非堅固建物（木造、軽量鉄骨造（プレハブ、ヘーベル）※多くの裁判で非堅固と判断）、スチールハウス等）※3： 堅固建物（石造、土蔵、煉瓦造、重量鉄骨造、鉄骨鉄筋コンクリート造）￥※4：固定資産税と都市計画税をまとめて略した用語、納税通知書に記載されており、一緒のタイミングで支払い。

不動産の相続

【定義】相続とは

亡くなった方は「財産」を持っています。まずはこの「財産」を「だれが、どれくらい持つ権利があるのか」を確定する必要があります。この財産の事を「遺産」と呼びますが、決してプラスだけではなくマイナスの財産も遺産として相続を行うのか確定する必要があります。

◎預貯金や現金　◎株式、債券等の有価証券　◎生命保険等　◎不動産、自宅
◎会員権　◎美術品や貴金属等の換金可能な者　◎借金や貸付金

上記「遺産」を「法定相続人」（※1）と呼ばれる親族や血縁関係がある方、遺言書（※2）へ記載された人に分ける事を指します。

［相続の種類について］

【理由・注意点】不動産の相続

不動産の相続では大きく2つの問題点が上がります。

・相続する不動産の名義を「誰が」「どのような形」にするか？
・相続した不動産を「誰が」「どのように」扱うか？

誰が「所有」をし、誰が「利用や活用」を行うかを決める必要があります。前提として、亡くなった方がどのような不動産を持っていたか調査を行います。（※登記簿謄本を取得し、所有している不動産に関する情報を集める必要があります。）
不動産は大きなお金になりえるものですので、実際の活用状況や同居している方の状況、維持管理方法や相続する側の状況に応じて判断していく必要があり、心情や状況等で大きなトラブルに繋がることがあります。

• 相続する不動産の名義をどのような形にするか
  名義の有無で税金が大きく変わります。不動産を取得したという扱いになりますので、「相続税」も発生します。名義の変更は勝手に行われるのではなく、司法書士に依頼をして相続登記する必要があります。
• 相続した不動産をどのように扱うか
  配偶者の方がそのまま問題なく住む事や、相続した方が「維持管理」を行えれば良いですが、相続した方が遠方居住や配偶者の方が施設に入っており、居住者がいない不動産等になってしまうと「空家問題」等に発展することがあります。

【問題点】

※1： 法定相続人とは、民法で定められた相続人のことをいいます。相続させる遺産を持っている方を「被相続人」といいます。※2：民法に定められた形で、自筆証書遺言、公正証書遺言、秘密証書遺言の3種類あり、正式な形をとっていないと、遺言書とみなされない。また、開封等についても制限がある。※3： ※相続は自分に相続があることを「知ってから3ヶ月以内」に家庭裁判所で手続きをする必要があります。※4： 限定承認は共同相続人（一緒に不動産を取得する方）全員の同意が必要です。

違反建築物

【定義】違反建築物とは

［建物を建築するときのルール］

新たに建物を建築する際には、まず、どこにどんな建物を建てるのか記載された建築確認申請書を役所に提出し、その許可を得ます。当然、確認申請の内容が建築基準法などをクリアしていなければ許可は下りません。そして建物が完成すると、その建物が確認申請通りにきちんと建てられているか検査を受けることになっています。検査をクリアすると検査済証が発行され、その建物が法律を守って建てられたという証になります。

［違反建築物となる建物］

例1：確認申請どおりに建物を建築せず、検査済証を取得していない建物
例2：建物を建築した後に、敷地の一部を売却してしまっている場合
例3：許可を要する規模の増・改築を無断で行った建物

［違反建築物への対応］

特定行政庁（※1）は、違反建築物に該当する建物に対して是正命令として、取り壊し、改築、修繕、使用禁止等を指示することが可能です。場合によっては、違反事実が公示（※2）されることもあり得ます。

【理由・注意点】違反建築物のリスクについて

【問題点】

※1：建築主事を置く地方公共団体の長であり、建築確認申請や違反建築物是正命令等の建築全般を司る行政機関。※2：公衆が知ることが出来るように情報を開示する事。違反事実を公衆にわかる形で周知を行う事。

既存不適格建物

【定義】既存不適格建物とは

［建物を建築するときのルール］

建築当時は、法令を守って建築された建物であったものの、その後の法改正などにより現在の法律には適合しなくなった建物のこと。建築基準法には「法制定以前から存在していた建築物は当該条文を適用しない」と定められており、当時既に建築済みだった建物や建築中の建物については、違反建築物として扱わないと決められています。

［既存不適格とされる建物］

例1：都市計画の見直しによって指定容積率や建ぺい率が変更となり、建物の容積率が超過している状態になってしまった建物
例2：1981年以前に建てられた「旧耐震基準」建物
例3：都市計画事業等で敷地の一部を収用されたことにより、法令に適さなくなった建物

【理由・注意点】既存不適格建物のリスクについて

退去・夜逃げトラブル

退去立ち合い

賃貸借契約が終了する際、部屋から賃借人の私物を全て運び出した状況で、管理会社やオーナーと賃借人が一緒に部屋の確認を行うことです。通常、賃借人の最終退去日より前に日程を調整して行います。これは、賃借人の退去後に部屋の修繕、いわゆる「原状回復」を行う前に、どんな傷がどこにあり、賃借人が付けた傷であるのか、それ以外なのか、原状回復する必要があるのか等を確認する機会になります。

夜逃げ

賃借人が正規の手続きを経ず夜中にこっそり逃げるように引越しをしてしまうこと、住民票の異動手続きを行わず、その住所からいなくなることを「夜逃げ」と呼びます。夜逃げは、借金等の取立てから逃げるために行われる場合も多いですが、それ以外でもDVやストーカー、離婚トラブル等が原因で夜逃げせざるを得ないという状況の場合もあります。賃貸住居からの夜逃げについては、「家賃が未納」「連絡が取れない」等の事態が発生し発覚することがほとんどで、明渡請求訴訟や保証会社とのやり取りが煩雑になり、賃貸人にとっては非常に手間と労力がかかります。また、賃借人が連帯保証人を立てて契約していた場合は、連帯保証人が債務を引受けることとなり、多大な迷惑をかけてしまいます。

【理由・注意点】既存不適格建物のリスクについて

汚れや傷の確認と対応

自力救済の禁止

現に賃借人が賃料を滞納し債務が履行されず、賃貸人として権利を侵害されているからと言って、上記のような行為が認められてしまえば「やったもの勝ち」のような状態に陥り、秩序のある世の中が崩れてしまうため、そのような行為は禁止されています。

建物明渡請求訴訟、強制執行

長期間の賃料滞納や部屋に賃貸人が不在で一切連絡が取れないという状況でも、勝手に部屋の鍵を交換すること、残置された荷物を処分することは禁止されています。そのため、このような場合において賃貸人が行えることは、「建物明渡訴訟」を提起し法律に沿って対応することです。訴訟により明渡しの判決を得たうえで強制執行し、権利を回復するといった流れが必要になります。

明け渡し訴訟の流れ

【問題点】　

立退き案件

【定義】立退き案件

賃借人が賃貸借契約を締結している建物等から、退去を求められることこのとき、賃借人が退去を求められる立場ですから、当然その動機は賃貸人側にあることになります。ただし、賃貸人の希望で一方的に賃借人に退去を求めることができるわけではなく、賃貸人が賃借人に対して契約の更新を拒否したり、契約期間中に解約の申入れをしたりする場合には、建物の明渡しを求めるだけの「正当事由」が必要とされています。（※なお、賃借人側が契約違反を行い、退去を要求される場合も立退きとなります。）

【理由・注意点】

正当事由

基本的に土地・建物に関する賃貸借契約では、契約上で期間の定めがあっても、その契約が更新されることを前提としており、賃借人が長期間利用することが想定されています。賃借人にとっては生活の基盤を確保するための重大な契約ですから、賃借人保護は当然の考え方とも言えます。このため、賃貸人側に「正当事由」が無い場合には、賃借人への立退き要求が認められないことになっています。「正当事由」としては、賃貸人本人がどうしてもその建物を使用する必要が生じた場合や、建物が老朽化し倒壊などの危険が高い場合などが挙げられます。なお、立退き交渉の際に考慮されるものとして、下記の項目があります。

①建物の使用を必要事由　②賃貸借に関する経過　③建物の利用状況　④建物の現況　⑤財産上の給付（立退き料）

これらや双方の状況を比較し、その立退き要求が正当であるかどうか総合的に判断されます。そのため、「築年数が古いから解体して売却したい」や「大規模開発の地域で、賃借人がいなければ高く買ってもらえる」などの理由のみでは、立退き要求は出来ません。一般的には、立退きを要求する理由があり、尚且つ適切な立退料を支払うなどの対応をして退去を求めることになります。このほか、「正当事由」はないけれど、どうしても賃借人に退去してもらいたい場合には、高額な立退き料を支払うことを条件に退去をお願いするという方法もあります。

立退き料

賃貸借契約は基本的に更新が前提となっており、法定更新等の従前と同一条件で自動更新も可能です。そのため、賃貸人が賃借人に対して一方的に退去をお願いする場合に立ち退き料を支払う事がほぼ必須になります。（※借主に重大な契約違反等が合った場合等は除く。）

補填しなければいけない立ち退き料の項目

非常に多岐にわたる項目があり、賃借人の権利を保護するようになっていますが、総合的に見て妥当だと言える範囲の請求になります。また、賃借人がルールを守らずに物件を利用しているような場合は減額されます。
例：無断転貸、家賃未納や滞納、申請用途外での利用等

【問題点】