Real estate Solution business

再建築不可とは

当社は一般的なマンション・住宅や土地などの不動産だけではなく「再建築不可物件」という特徴を持った不動産も取り扱っている買取業者です。

再建築不可とは、建築基準法上の接道要件を満たしていないため建て替えができない物件をいいます。

建て替えができないため、銀行での融資が受けられず、ノンバンク系の金融機関でしか融資を取り扱っておりません。

売却に際しては、知識や相場感覚など、売却に際しての専門性が広く必要になります。

他社で安く買い叩かれてしまう不動産でも、当社ではデータを元にしっかりとした適正価格で査定し仲介・買取での提案をさせて頂いております。

狭小地・変形地とは

段差もない正⽅形や⻑⽅形とは異なる形の⼟地の事をいい、三⾓形、台形等、旗竿地、間⼝が狭く奥⾏きの⻑い⼟地、傾斜地等があげられます。

故に⼀般的な四⾓い間取りの家を建てようとすると制約が厳しくなったり扱いにくいといった点で敬遠され、⼀般的に周囲の⼟地に⽐べ価格が低く抑えられる傾向があります。

造成地とは

高低差のある地域では、がけ崩れ等による事故が発生する可能性があります。そのような地域では、がけ崩れや地滑り等を抑制し安全な住宅環境に形成するために宅地造成規制法や土砂災害警戒区域等により、その地域に建物を建てる際、切土・盛り土等を行う際は厳しく制限されております。特に土砂災害特別警戒区域(レッドゾーン)につきましては、特定開発行為となり、危険な急傾斜地に対して安全対策工事を行った後でなければ住宅等の建築行為を行う事が出来ません。

告知事項（他殺・自殺・火災・浸水等）とは

事故物件や欠陥物件は、なかなか買手が見つかりません。しかし、リフォームや修繕を行うことで価値を取り戻すことができますし、 また、あえてそうした物件を選ぶ方が一定数いるのも事実です。昨今は空き家問題など、様々な不動産問題が露呈していますが、 放置されている物件を買取り、きちんとした修繕を施した上で、社会に再提供するのが我々の使命です。

「今まで売れなかった物件がある」「大手に買取を断られた」このようなことがあるなら是非一度当社にお問い合わせください。

私たちなら、訳あり物件を積極的に買い取れますし、ご希望の価格に近い形で買いとれるかもしれません。

老朽化した建物～立ち退き案件～とは

老朽化した建物が抱える問題点の代表的なものとして

• 1.倒壊・破損の恐れがある
• 2.入居者の再誘致が難しい

ことなどが上げられます。

1.倒壊・破損の恐れがある

震・台風などの自然災害が多い日本において、老朽化した建物は耐久性が低く、倒壊・破損の恐れが高まります。また自然災害だけでなく、木造部分の腐敗による倒壊・破損やシロアリなどの害虫・害獣の発生も考えられます。

ここで重要なのが、 民法上において、建物の設置・保存の瑕疵によって他人に損害が及んだ場合、その建物の占有者が責任を負う形になります。建物の占有者が損害を未然に防ぐために必要な注意をしたときは、所有者が損害賠償責任を負うことになっています。

例えば、腐敗によって破損した壁の一部が通行人に当たり怪我をさせた場合においては、所有者がその賠償責任を負う形になってしまいます。

2.入居者の再誘致が難しい

設備の劣化や見た目もみすぼらしくなることで、入居者の誘致が難しくなることも考えられます。生活拠点を選ぶときに、ボロボロの場所よりは多少金額を上乗せしてでも、キレイな場所に住みたいですよね。入居者が決まらず、空室が続いてしまうと予定していた家賃収入も得られないことになります。

共有持分とは

複数の人が一つの財産を共同で所有している場合における、それぞれの人がその財産について持っている所有権の割合を「共有持分」といいます。

管理組合の運営がなされていない区分所有とは

管理組合のないマンションというのは法律上は存在しません。

昭和58年に区分所有法が改正され区分所有者は管理組合を結成して自主的な管理運営を行う事としています。

しかし実態として管理組合が全く機能していないマンションが存在するのです。

古いマンションでなかなか体制を変える事が出来ないままになっていたり、理事長が独裁者になっていて管理に口出しできない等、いろんなパターンにより「機能不全」に陥っているマンションです。

近隣トラブルとは

近隣トラブルにつきましては、様々なケースがあります。そのため、不動産取引の場合についてご説明致します。

境界トラブルとは

土地を購入・売却する際は、当然、売買対象となる土地の位置と範囲を決めなければなりません。その為に、その土地に境界位置を示す境界石やプレート・ピンを境界の境目となる位置に設置して境界を明示致します。最近では測量技術も発達してGPSを利用して座標値にて境界の位置を表示しておりますので、誤差も数ミリ程度とかなり精度が高いですが、座標値(GPSによる土地の位置確定)が行われる前の物件につきましては、その様なデータが無いため、また長い年月により境界の紛失等により境界が分からずトラブルとなる場合があります。また、以前の測量資料さえ無くなってしまっている場合もあり、境界が確定出来ないため、隣地人との境界位置の認識の違いによりトラブルとなるケースが御座います。

越境トラブル

越境トラブルとは境界が確定された際に、その建物の一部や工作物の一部が隣地へはみ出してしまっている場合や樹木や木の根等の越境、給排水管や電線等の引き込み線が敷地の一部を通過してしまっている場合等が御座います。

騒音トラブル

騒音トラブルでは、電車や航空機による騒音、近隣住民の生活音による騒音に分けられます。

臭気トラブル

臭気トラブルにつきましても様々なケースが考えられますが、近年多いのが、隣の家のキッチン換気扇の排気口からの臭気やゴミ屋敷状態による悪臭トラブルがあります。

隣接住戸トラブル

臭気トラブルにつきましても様々なケースが考えられますが、近年多いのが、隣の家のキッチン換気扇の排気口からの臭気やゴミ屋敷状態による悪臭トラブルがあります。

入居者とのトラブルとは

オーナーと入居者との間で代表的なトラブルが4つあります

• 1. 入居前（申込とお部屋確保）
• 2. 生活中のトラブル（水漏れ・設備故障・騒音・近隣住民）
• 3. お金関係（家賃の未納と遅延）
• 4. 退去時（敷金・清掃・修繕）

どれも大きな問題で、一人の入居者のせいで、他の部屋に住んでいる方が退去する可能性や、近隣から大きなクレームを言われてしまう事があります。

また、家賃が入らないことには返済に困ってしまう可能性もあります。

借地権とは

建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権の事です。

底地権とは

借地権が設定してある土地の事を言いますが、法律用語ではありません。

相続案件とは

不動産を所有している方が亡くなった場合、その相続不動産についての下記問題を解決しなければなりません。

名義変更をどうするのか。

不動産をこれからどうするのか。

所有者が亡くなった場合、登記名義が自動的に変更されるようなことはなく、 誰かに名義変更をする必要性がでてきます。

この名義変更を相続登記といいます。まずは、相続人で誰が不動産を相続するのかを相続人間で話し合って決めることとなりますが、この話し合いのことを「遺産分割協議」といいます。相続により名義変更をするためには、法務局に対して遺産分割協議書の提出が必要となりますので、名義変更をする前に事前に準備することが必要となります。

違反建築とは

建築基準法はこれらに基づく条例などに違反した建築物。

新築建物の場合は、建築確認・中間検査・完了検査等がありますので、違反が発見された場合は、役所からの是正命令や取り壊し命令がされる場合もあります。また、最近ではり増坪工事を伴うリフォーム工事も地域によりますが建築確認が必要な場合が多いので比較的築浅の建物では違反建築になるケースは少ないです。

既存不適格建物との違いに注意して下さい。