不動產解決方案業務Solution

【定義】再建築不可とは？

①既存建物を解体し更地にした場合、新たに建物を建築することが出来ない物件

②既存建物に一定規模以上（建築確認申請を要する規模）の増改築を行えない物件

再建築不可となる主な原因

◎建築基準法で定められた接道義務(※１)を満たしていない

〇既存不適格物件(※２)であり、既存建物と同一規模の建物が建築できない

〇敷地上空に17万ボルト以上の高圧線が通っている

〇市街化調整区域(※３)内にあり、建物の建築に様々な制限がある

※１　建物を建築する場合は、その敷地が幅員４ｍ以上の道路（建築基準法上の道路）に、２ｍ以上接道している必要がある。

※２　建物建築当時の法律には適合していたものの、現行の法律に照らせば適合していない物件。建築基準法に限らず、これまで様々な法律や条例が時代の変遷とともに制定・改正され続けており、このような状況の物件は多く存在する。

※３　市街化調整区域とは、都市計画法で市街化を抑制すべき区域とされるエリアのこと。田園地帯など自然が多い区域が指定されており、新たな建物の建築や増築を抑制するために様々な制限が設けられている。

【補足】なぜ接道義務があるのか

主な理由は、災害等の緊急時に前面の道路幅員や間口が狭いことが原因で、緊急車両（救急車、消防車等）が目的地まで到達できない事態を防ぐためです。つまり住民の安全確保のために必要なルールとして規定されているのです。建築基準法施行が昭和25年であることから、それ以前の建物については、この接道義務に適合していない状況のまま現在に至るケースも少なくありません。

【定義】①狭小地とは？

明確な広さの定義はなく、一般的に15坪～20坪（50㎡～65㎡）以下の土地を「狭小地」と呼ぶことが多い。土地面積が小さく、その上に建物が建築されていれば「狭小住宅」となります。

【定義】②変形地とは？

正方形や長方形（長辺・短辺の差が少ない）整形地（形の綺麗な土地）ではない、三角形、五角形等の多角の形や、極端に長細いような「ウナギの寝床」や、崖の途中や斜面の敷地、旗竿地と呼ばれる間口の狭い土地を合わせて「変形地」と呼びます。

【理由】狭小地・変形地の発生理由

販売の過程で発生…購入しやすい面積や、非整形地を切ってしまった場合等

開発によって発生…もともと大きな土地だったが、買収で取り残されてしまった場合等

相続によって発生…遺産分割の際に割合や価格面での合意により発生してしまった場合等

開発道路で発生…都市計画法の開発で道幅を広くした際に、残されてしまった場合等

現在は市区町村が「最低敷地面積」を設定している場合が多い為、意図的な狭小地は生むことが難しい。

【問題点】

• ①住宅ローンを組むことが難しい場合が多い。住宅ローンは基本的に土地面積40㎡以上で床面積が40㎡以上（2021年税制改正により）という規定が存在するため。
　　
• ②間口が狭い為、建築時、解体時には大きな重機を入れることが出来ない、部材の搬入も難しい為、搬入コストがかかる事が多い。
　　
• ③建物の形が整形になりにくい為、通常より柱の数や現地でカットする部材なども多くなり、建築のコストが上がる。
　　
• ④土地の形が特殊な為、土地の有効利用できる面積が少なくなってしまうため、資産価値として低くなる場合が多く、売買の際に周辺相場よりも安い価格になる場合が多い。

【定義】造成地とは？

宅地以外の土地（丘陵地、傾斜がある土地、竹林や雑木林、田んぼや畑、沼や池）を住宅地にするために土地を形質変化させることを『宅地造成』といいます。また、造成した土地を「造成地」と呼びます。

宅地以外の土地は、土地形状や地盤の弱さ、障害物のせいで造成工事を行わないと、住宅等を建築してはいけない地域にあたります。

主に宅地造成には4種類があります。

• ・斜面の土を切り取る「切土」
　　
• ・斜面に土を盛る「盛土」
　　
• ・土砂の流出を防ぐ「土止め」
　　
• ・土地の強度を上げる「地盤改良」

【理由and注意点】造成地と擁壁と安全について

造成地は、平地や宅地が少なってきたことを理由に、不動産会社等が森林や農地を購入し、造成工事を行った上で分譲をするケースが多いです。

新しい造成地の場合は、現在の法令に沿って開発行為か行われており、崖崩れ、地滑り、雨水等の水圧に耐えられるように擁壁設置や地盤改良工事を施工しているため、安全性は高くなっています。

過去に造成された土地を購入する際には、施工されている擁壁や地盤が現在の法令に適合しているのか、さらに経年劣化はどの程度進行しているのかなどの確認が必要となりますが、補修工事等をすることにより、安全に住むことも十分に可能です。

昨今の異常気象などにより、地盤が緩んでいる可能性もありますので、調査はより慎重に行う必要があります。検討している物件や、すでに所有している物件の所在地が、各自治体が作成しているハザードマップなどの危険地域として記載されている可能性もありますので、一度チェックをすることをお勧めします。

【問題点】

【定義】告知事項とは？

告知事項とは、取引を行う上で、その意思決定に影響を与えるものとして、売主や貸主等が、相手方（契約予定者等）に対し予め伝えるべき事項のことです。

一般に、告知事項を通知された契約予定者は、告知事項を了承し承諾のうえで契約を締結するか、もしくは取引を中止することになります。

もし、告知事項を隠したまま契約を行った場合、告知義務違反となり、契約が解除され損害賠償請求や修繕費用請求を受ける場合もあります。

【理由and注意点】告知義務の一定の基準とは？

告知事項について説明義務が求められる回数や期間、状況等について明確な決まりがありません。
現在のところ、心理的瑕疵については「近隣住民の記憶が薄れるまで説明が必要」と宅建協会が提唱しております。
各物件により状況が異なることから、個別の判断がなされることとなります。インターネット上には「事故物件履歴経歴サイト」なども存在するため、故意に状況を隠すのではなく、しっかりと説明する必要があります。

賃貸などの入居者の回転が速い物件は事件や事故の記憶が薄れやすいと言われておりますが、郊外の住宅地等は近隣関係があまり変わらず、告知義務が数十年も続くとされた判例もあり、慰謝料請求を命じられたケースもあります。また、該当のお部屋での事件事故等しか説明されないケースがほとんどの為、共用部で自殺や事件があった場合も告知義務の判断が難しいものとされております。

担当する不動産業者や、説明すべき状況を売主や貸主等が把握していれば、告知義務が発生すると解釈されています。

〇令和3年5月30日　国土交通省「事故物件告知」指針について
※令和3年6月18日まで一般で意見を募ったうえで正式決定

【問題点】

• ①購入や相続で告知事項がある物件を取得してしまい、取り扱いに困っている。
　　
• ②相場よりも価格が安く魅力的だと思い物件を取得したが、後日、過去の事故や事件の事実を知り、どのような対応をして良いかわからない。
　　
• ③現在所有している物件で告知義務がある事案が発生してしまい、取り扱いに困っている
　　
• ④告知義務に当たらないと思われる事案を知っているが、どう伝えたらよいかわからない。また、契約に際して、告知事項だと思っていなかった事を相手に伝えずに契約をしてしまった。

【定義】老朽化した建物とは

• ①経年劣化（※１）等により、建物構造や材料、設備の保安・衛生上危険・有害となる恐れがある建物で、現状のままでは居住や利用が難しく、周囲に迷惑や損害を与える可能性がある建物
　　
• ②旧耐震基準（※2）により建築されており、昨今の異常気象や震度の大きい震災に対して、建物検査や耐震診断の結果、危険性が高いと判断される建物
　　
• ③法定耐用年数として、物件構造と築年数に応じた「資産が利用に耐える年数」を税法で定めておりますが、こちらの基準と実際の老朽化と法定耐用年数が一致するわけではありませんが、基準を過ぎた物件を老朽化した建物と呼ぶ場合がある

【補足知識】

• ※1　時間の経過によって品質が低下する事。手入れを行った上での通常損耗を指し、意図的な破損や通常の使い方ではない用途で利用し破損等をさせて物は経年劣化とならない
　　
• ※2　1981年（昭和56年）5月31日までに建築確認を適用されていた基準。建物の設計において、地震に耐えられる構造基準等を指す。震度5強の揺れで建物が倒壊せず、補修する事で再度利用できる構造基準とされている。新耐震基準では震度6強～7程度でも倒壊しない構造基準
　　
• ※3　民法第400条に定められている事項で、一般的・客観的に要求される程度の注意義務を果たす必要がある。
　　
• ※4　無過失責任とは損害の発生について故意や過失が無くても負わなければならない損害賠償責任
　　
• ※5　空家等対策特別措置法とは2014年（平成26年）11月26日に公布された法律で、行政が空家の所有者等へ「特定空家」に指定しその後指導や助言を行い、場合によって勧告や命令、行政代執行による解体等を行えるようになった法律

【理由and注意点】老朽化した建物と工作物責任

土地の工作物や不動産の所有者は建物を適切に管理する義務があり、他人に損害を与えた場合は工作物の占有者・所有者が賠償責任を負う。（民法第717条）

占有者（賃借人等）は損害防止の為に必要な注意義務を果たしている（善管注意義務（※３）事を立証すれば所有者が無過失責任（※4）を負う事となる。

老朽化により、土地の工作物が劣化し損傷、倒壊などして周囲に損害を与えた場合や、管理を怠り害獣や害虫の温床になった場合に建物の所有者が損害賠償責任を負う形になります。

地震や災害により塀が崩れてしまい、家の前を歩いていた人に損害を与えた場合等にも所有者が損害補填をする必要があります。

また、老朽化した建物が「特定空家（※5）」に指定された場合には固定資産税の優遇措置が適応できず、更地と同様の税金を支払う必要が発生します。行政代執行で解体等されてしまい、解体費用を所有者がすべて支払う必要が発生します。

【問題点】

• ①物件を長期間借りているテナントと入居者がおり、退去してもらい、修繕を行う必要があるが、退去交渉が上手くまとまらない可能性が非常に高く、大規模な修繕を行う事が難しい。
　　
• ②物件が遠方にあり、現地の確認や管理することが難しい場合
　　
• ③所有者が該当物件には住んでおらず、施設やその他親族の居住先へ移動してしまっており、手入れや片付けがされずに放置される場合
　　
• ④直すか（リフォーム）壊すか（解体）を決断が難しい。また、解体してしまった際の税金も上がってしまうため、決断が難しい。

【定義】共有持分とは

ある１つの財産や不動産等を所有する際、その権利を1人で所有する「単有」と、複数人で所有する「共有」という形態があります。共有持分とは、複数人で「共有」する場合の、【各人が所有する権利の割合】のことです。

共有関係となった場合、共有者の1人として単独で出来ないことがあるなど、単独所有とは違い一定の制限が生じます。

【理由】どのような場合に共有持分が発生するか

①相続により、相続人（配偶者・子など）で共有する場合

②複数人で出資し不動産を購入する場合

不動産購入資金を夫婦や親子で出資し、その割合に応じて共有する場合

ペアローン等の住宅ローンを利用する場合

このように夫婦や親子など親族間で共有となるケースが多くみられますが、特に相続などで権利移転が行われた場合、親族間での関係性が悪いことが原因で、取得した不動産等の活用や処分について話がまとまらず、いわゆる相続争いに発展してしまうこともあります。所有する持分のみを売却することも可能ですが、さらに権利関係が複雑になりトラブルになることが目に見えていますから、買い手を探すのは相当困難です。もし売却等をする場合には、共有者全員の持分を譲渡することが望ましいと考えられます。

【問題点】

【定義】分譲、区分マンションの管理組合

分譲、区分のマンションには「管理組合」が当然に存在します。

法令の「区分所有法」※1にて下記内容が定められています。

‘’ 区分所有者は、全員で建物ならびにその敷地および付属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律を定めることにより、集会を開き、規定を定め、および管理者をおくことができる。‘’

区分所有関係が生じた瞬間から「管理組合」は成立して、意思や有無に関わらずに区分所有者は組合構成員になります（賃貸借物件に入居中の入居者は除く）（※2）。

※賃貸の入居者は組合構成員に含みません。あくまで区分所有物件の所有者です。

そのため法律上は、区分所有者が複数となった場合に「管理組合が無い」ことにはならず、「管理組合が機能していない」という状況になります。

【理由and注意点】管理組合の適切な運営

マンション管理適正化法という法律が平成12年に成立し（※3）、管理組合はマンションを適切に管理するように努めることが定められております。

建物は人と同じように老朽化し、経年劣化が進行します。分譲・区分マンションには手入れや修繕、工事を行わなければいけない共用部が多数あり、適正に管理することが不可欠です。保守管理が必要なものとして、防水処理が必要な屋上、外壁、ベランダがあり、ライフラインの供給と排出を行う給排水管等の劣化も注意が必要です。他にもエレベーター等の設備に関する定期点検や交換など、管理しなければならない箇所が多数あります

一戸建て住宅と違い、複数の所有者で構成されるマンションは、管理組合という集団で検討し決議を経て、様々なことを実施することが出来ます。そのため、管理組合がしっかりと機能し活発な活動を行うことにより、マンションの所有者や居住者は快適な生活を行うことが可能となります。管理組合の実態がなく活動が行われないと、マンション自体の資産価値が下がり、生活の質も下がる劣悪なマンションになってしまうため、管理組合が非常に重要な役割を担っています。

【問題点】

【定義】近隣トラブル

近隣住民や隣戸間でのトラブルとして次のようなものが挙げられる。

主に音や臭い、使用スペースなどが原因になることが多い。

・生活音や騒音

→音トラブルで、泣き声や足音、洗濯機や掃除機、テレビやオーディオ等

・ペットの飼育、マナー

→鳴き声や足音、毛の処理、糞や尿等の処理、躾等

・喫煙マナー

→指定場所以外での喫煙やバルコニー、エントランス等の共用部での喫煙

・ゴミ出し、分別

→指定時間外にゴミを捨てる、分別せずに回収されない、他人に分別させる

・汚部屋・ゴミ屋敷

→バルコニーにゴミ袋の山がある、ドアの前での悪臭、害虫や害獣が見られる

・玄関前と廊下

→廊下への荷物の設置、自転車やベビーカー等をドア前に放置

・駐車場、駐輪場の利用方法

→所定外のところへ駐車、友人の来訪で指定以外の場所へ駐輪、来客向け箇所を占拠

【理由and注意点】

【問題点】

①上階からの足音がうるさく、とても気になる。生活時間帯が異なりイライラが溜まっている。どうにかしてほしい

②ペット飼育が可能なマンションに居住しているが、ある居住者がペットの躾をしておらず、飼育状況も悪いため悪臭が酷く、鳴き声もうるさい。

③共用廊下にまでゴミのような荷物が積み上がり、部屋からは異臭がしており気分が悪い。退去や撤去してもらう事は出来ないのか。

④お隣の庭に植えている木がしっかりと手入れされておらず、枝や根が境界線を越境している。さらに伸びた根が原因で境界ブロックが傾いてしまっており困っている。

入居者とのトラブルとは

オーナーと入居者との間で代表的なトラブルが4つあります

• 1. 入居前（申込とお部屋確保）
• 2. 生活中のトラブル（水漏れ・設備故障・騒音・近隣住民）
• 3. お金関係（家賃の未納と遅延）
• 4. 退去時（敷金・清掃・修繕）

どれも大きな問題で、一人の入居者のせいで、他の部屋に住んでいる方が退去する可能性や、近隣から大きなクレームを言われてしまう事があります。

また、家賃が入らないことには返済に困ってしまう可能性もあります。

【定義】借地権と底地権とは

・借地権

借地権とは建物の所有を目的とする土地賃借権又は、地上権であり、「借地借家法」（※1）の概念です。

地上権とは他人の所有する土地において工作物や竹林を所有するために土地を使用することが可能な「物権」であり、賃借権とは契約に基づき借りた人が土地を使用できる「債権」になり、一般的に借地権といわれると「土地賃借権」の事を指すことが多いです。

「物権」…　物に対して直接的に支配可能（例：トンネル、地下鉄、モノレール、太陽光発電の土地利用等の付設の際）

売買等を行う際には地主の許可は不要

「債権」…　特定の人に対して一定の行為請求が可能な権利（例：一般的な土地賃貸借契約）地主の承諾が必要

地上権はとても強い権利になるため、地主（土地を貸す側）もあまり設定をしません。 賃借権は当事者間で定めたことが原則となり、貸した人と借りた人のみに有効で第三者には影響を与えません。そのため、地主が土地を貸す際は「土地賃借権」にて契約を行う事がほとんどです。

・底地権

底地とは上記の借地権等の賃借権、地上権等の権利が付いている土地になります。

土地の所有者は地主となりますが、その土地を借りて（借地）建物を建てて住んでいる方は借地人となるため、借地権者（借地人）を無視して勝手に土地を別の利用をすることは出来ません。（例：建物を勝手に解体して更地にしてしまう等）

貸した土地は「底地+借地」＝「所有権」というい形になるため、どちらか一方だけの権利しか持っていない場合は権利制限がかかりますし、価値も下がった形になります。

そのため、借地権と底地権は「表裏一体の関係」といえます。

【理由and注意点】借地法の種類と税金について

借地権とは、土地を所有している他人から「建物を所有する目的で土地を借り、建物を建築する事」が出来る権利になります。

そのため、駐車場のように建物が無い状態で土地を貸す事は借地権の範囲には入りません。

借地権にもいくつか種類があり、大きく分けて3つに分類されます。

「旧法借地法」…平成4年に8月1日以前に締結された「借地契約」であり、更新契約を続けていれば、旧法が適用されます。借主の権利が強く、問題なく更新をし、建物がしっかりとしていれば「半永久的」に該当の土地を利用することが可能です。
※正当事由を元に契約更新拒絶等をすることは可能

「普通借地権」…平成4年8月1日以降に新しく締結された契約は「新法」と呼ばれる場合が多く、旧法と明確に違う点としては、「非堅固建物」（※2）と「堅固建物」（※3）へ設定されていた期間を撤廃し、一律で初回は30年以上、2回目の更新は20年以上、3回目の更新は10年以上という契約期間設定を行い、貸主（地主、土地所有者）の権利保護を強めた点です。
※正当事由を元に契約更新拒絶等をすることは可能

「定期借地権」…上記の借地権は「更新」を行う事を認めておりますが、定期借地権については、更新契約は行わずに契約を終わらせることが出来、貸主が土地を活用しやすくなった法律になります。
こちらの定期借地権にはいくつか分類があります。

一般定期借地権…50年以上の期間を設定して契約可能。期間の満了時には必ず建物を取り壊して土地を返還する必要がある契約

事業用定期借地権…事業の為に土地を貸す必要があり、10年以上50年未満で年数を設定し、期間満了時には土地を更地にして返還する必要がある契約

建物譲渡特約付き借地権…通常の30年間以上の契約ではなく、更新を行わず、満了時には建物を貸主が買い取り、借地契約ではなくなる契約。

・借地と税金

〇地主側
土地は更地や何も建物が無いと「どんな事にも利用可能」ということで、高額な税金がかかってしまいます。ですが、家などの建物が建っている場合は減税の対象となります。
また、土地を貸していれば「地代・承諾料・更新料」等の収入が入ってきます。

〇借主側
所有権の土地より安く土地を用意し、自宅等を建築する権利を手に入れることが出来ます。土地の所有権であれば毎年支払う必要がある固都税（※4）を地主が支払う形になり、節約が可能です。

【問題点】

地主側

①土地の税金等が値上がりし、正当事由を伝えた上で地代の値上げをお願いしたが、何を話しても納得してくれない

②自宅建築の用途ということで、土地を貸したが、実は賃貸併用住宅を建築していた。契約外という事で解除や地代の値上げをお願いしたが、受け入れてくれない

③借地の更新時期が来たので、更新料をお願いしたところ、当初貸していた方から相続されており、関係性がわかっておらず、費用について揉めている

④底地の売却を借地人から希望されたが、金額面で折り合いが付かない

⑤借地上の建物をなんの連絡もなく、大規模な増改築している。承諾をしてから着手してほしいと伝えたが、勝手に工事が行われている

借主側

①相続した借地に自宅を建築しようとしたが、地主が許可をしてくれず困っている。住宅ローンを借りようしているが、借地に対する担保評価が低く、NGが出ている。

②建物の建替え、リフォーム、増改築の承諾交渉をしているが、とても高い費用を請求され、修繕を行いたくても出来ない。

③地代の値上げを告げられ、値上げに応じない場合は即刻更地にして立退けと言われてしまった。

④底地を売却されてしまい、新しい地主との関係が非常に悪くなってしまった。

【定義】相続とは

亡くなった方は「財産」を持っています。まずはこの「財産」を「だれが、どれくらい持つ権利があるのか」を確定する必要があります。

この財産の事を「遺産」と呼びますが、決してプラスだけではなくマイナスの財産も遺産として相続を行うのか確定する必要があります。

上記の「遺産」を「法定相続人」(※1)と呼ばれる親族や血縁関係がある方、遺言書(※2)へ記載された人に分ける事を指します。

〇相続の種類について

相続について3つの方法と手段があります。
※相続は自分に相続があることを「知ってから3ヶ月以内」に家庭裁判所で手続きをする必要があります。

単純承認…相続される財債をすべて（プラス部分もマイナス部分も）引継ぎ、取得する方法。相続放棄や限定承認を行わない場合は、単純承認したものとみなされる。

限定承認…財産のマイナス部分（債務）が不明瞭でどれくらいの量があるかわからない場合に取得できるプラスの財産分の範囲でマイナス部分の債務を受け継ぐ方法。必要以上に多くの債務を抱えない状態で、形見等を取得できる可能性があります。（※3）

相続放棄…法定相続人がプラスの財産、マイナスの財産すべてを一切引き受けずに放棄する事。放棄者が初めからいなかったものとして算出され分配される。

〇共有持分について（例：実家等の不動産を相続する場合）

【理由and注意点】不動産の相続

不動産の相続では大きく2つの問題点が上がります。

・相続する不動産の名義を「誰が」「どのような形」にするか？

・相続した不動産を「誰が」「どのように」扱うか？

誰が「所有」をし、誰が「利用や活用」を行うかを決める必要があります。

前提として、亡くなった方がどのような不動産を持っていたか調査を行います。
※登記簿謄本を取得し、所有している不動産に関する情報を集める必要があります。

不動産は大きなお金になりえるものですので、実際の活用状況や同居している方の状況、維持管理方法や相続する側の状況に応じて判断していく必要があり、心情や状況等で大きなトラブルに繋がることがあります。

①相続する不動産の名義をどのような形にするか

名義の有無で税金が大きく変わります。不動産を取得したという扱いになりますので、「相続税」も発生します。名義の変更は勝手に行われるのではなく、司法書士に依頼をして相続登記する必要があります。

②相続した不動産をどのように扱うか

配偶者の方がそのまま問題なく住む事や、相続した方が「維持管理」を行えれば良いですが、相続した方が遠方居住や配偶者の方が施設に入っており、居住者がいない不動産等になってしまうと「空家問題」等に発展することがあります。

不動産は住んで利用をしなければ加速度的に劣化し、悪くなってしまうため、どのように利用又は処分等をするか決める必要があります。

【問題点】

①遺産分割でトラブルが発生し、裁判中になってしまった

②平等に分割をしようとし、トラブルになってしまった

③金銭は上手く分割できたが、誰が不動産を相続するかで考え方が違いトラブルになった

④遺言書が自筆証書で内容が整っていなかった。また全く知りえなかった方が遺言書に記載されており、どのようにするか揉めている。

【定義】違反建築物と既存不適格建物

★違反建築物とは

★既存不適格建物とは

建築当時は、法令を守って建築された建物であったものの、その後の法改正などにより現在の法律には適合しなくなった建物のこと

建築基準法には「法制定以前から存在していた建築物は当該条文を適用しない」と定められており、当時既に建築済みだった建物や建築中の建物については、違反建築物として扱わないと決められています。

【理由and注意点】違反建築物と既存不適格のリスクについて

違反建築物

既存不適格建物の事例

【問題点】

【定義】法定点検とは？

賃貸物件の運営、特に一棟の建物を所有し運営する場合、各種の法律に則り建物や設備について定期的な点検・整備を実施し、その結果を監督官庁に報告しなければなりません。

これらは主に建物入居者の安全確保を目的としており、「法定点検」と呼ばれます。

この「法定点検」を実施せず運営を続けていると、不法行為責任を問われてしまう可能性もあります。

建物の種類や設置設備により、必要な点検は異なります。

①消防設備点検（消防法）　　　　　　　…　3年に1回所轄消防署へ報告

②貯水槽、簡易専用水道検査（水道法）　…　1年に1回登録業者や指定機関の検査

③浄化槽（浄化槽法）　　　　　　　　　…　1年に1回保守点検、指定機関により実施

④給水ポンプ（自治体条例）　　　　　　…　自治体により規定が異なる

⑤建物設備点検（建築基準法）　　　　　…　特定行政庁により規定が異なる

⑥特定建築設備定期検査（建築基準法）　…　3年に1回特定行政庁へ報告（該当物件）

⑦自家用電気工作物点検（電気事業法）　…　自治体により規定が異なる

⑧環境衛生管理（建築物衛生法）　　　　…　衛生環境の維持管理監督の義務付け

⑨エレベーター保守点検（建築基準法）　…　1年に1回特定行政庁へ報告

【理由and注意点】法定点検を怠っていた場合や事故事例

歌舞伎町雑居ビル火災（平成13年9月1日）明星56ビル

火災により44人が死亡し3名が負傷した事件で、ビル内での避難経路確保が不十分であったため被害が拡大したと考えられています。「自動火災報知設備の電源が切れている」「防火扉が閉まらない」「階段に荷物が置かれており、避難が出来ない」これらは全て消防法違反に当たります。また、この事件により、消防法が改正され事業者に対して、最高1億円の罰金が科されることとなりました。また、この規定は「両罰規定」（※1）とされており、大変重い罰則になります。

今回は、消防法に関して、記載をいたしましたが、それ以外でもエレベーター保守点検を怠っており、ワイヤーが切れてしまうような事故も過去に起きております。

経費削減という事で点検や、検査等を怠っていると、とても重い責任を負う可能性が高い為、必ず法定点検や、必要な検査を受ける必要があります。

【問題点】

①建物設備定期検査報告を行うのを忘れていて、督促が届いてしまった。どうすればよいのかわからない

②定期報告をする為に、捺印を忘れており、規定されていた3ヶ月の期限を過ぎてしまった。検査日をねつ造し、3ヶ月以内に検査を行ったかのようにしてしまった。

③検査を行って改善事項があるにも関わらず、改善等をせずに放置してしまっている。

【定義】建物修繕とは？

一般的に「建物」は、漠然と頑丈であるというイメージがありますが、常に雨水や強風、紫外線等にさらされており、日々少しずつ確実に劣化していきます。
そのため、特にマンションにおいては「長期修繕計画」や「大規模修繕工事」が適切に運用・実施されていることが非常に重要です。修繕等が適切に実施されておらず管理状況が悪い建物は、資産価値の低下が著しく所有者の不利益となってしまいます。

・建物修繕

建物や設備等について劣化が進行した部分を修繕するほか、新しい設備に入れ替えることで建物を一定の水準に戻す工事を行います。計画的に修繕し維持管理をすることで、より長期間にわたって安心して使用することが可能になります。

・建物補修

劣化や不具合が生じたとき、その使用に問題が無い程度に補修を行う工事になります。
漏水をコーキングの打ち替えで対応する場合や、破損個所の軽微な工事、ビスの止め替え等がこれにあたり、実際の不具合へ対処するための補修工事といえます。

例：水漏れが発生したため、コーキング等で塞ぐ

・建物改修

建築当初の設備よりもグレードアップさせて、資産価値の向上や、利用者の利便性と生活の質向上を目指す工事になります。
耐震性の高い建物へのアップデートや、警備システムの充実化、断熱性のアップやバリアフリー工事等により、さらなる利便性の向上に努め、維持をしていく工事になります。

【理由and注意点】建物修繕を行う場合と行わなかった場合

【問題点】

①防水と外壁修繕を行っていなかった結果、雨漏りが発生してしまい、入居者が退去と引っ越し費用等の請求をされてしまった。

②外壁が傷んできて、物件の見た目が悪くなってしまったため、入居者からは家賃減額交渉がはいり、入居希望者の方には物件が汚れているため、入居したくないと言われ、空室が目立つようになってしまった。

③地震等が心配で大規模な修繕工事を行いたいが、賃借人に退去を促しても対応していただけず、工事が出来ない。

④ブレーカーが落ちることが多発していると、入居者から連絡がはいるが、原因が特定できず、調査費用が嵩んでしまっている。

【定義】

・敷金とは

賃貸借契約締結の際、借主が貸主に対し預託する一定の金銭のこと。「保証金」とも呼ばれることがあります。2020年4月に改正された民法では、敷金を「いかなる名目によるかを問わず賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭」と定義し、明確化されました。敷金は、賃借人退去時に賃料の滞納、債務不履行等が無い場合に、清掃費が引かれて借主へ返還されることになっています。

・原状回復とは

賃貸借契約における原状回復とは、賃借人がアパートやマンションから退去する際、「自分が入居する前の状況に戻す」ことを意味します。

一般的に、賃借人の責任として、故意過失なく経年劣化で自然損耗した部分以外については賃借人の負担で元の状態に戻すことになります。

・建物改修

建築当初の設備よりもグレードアップさせて、資産価値の向上や、利用者の利便性と生活の質向上を目指す工事になります。
耐震性の高い建物へのアップデートや、警備システムの充実化、断熱性のアップやバリアフリー工事等により、さらなる利便性の向上に努め、維持をしていく工事になります。

・東京ルールとは

東京都では「東京都都市整備局」がトラブル防止のためのガイドラインを公開しています。これは、東京都において2004年10月に施行された「東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例」に基づくガイドラインで、東京都内の住居に関する賃貸借契約に適用される基本的な考え方が明記されています。
これを「東京ルール」と呼びます。

東京都内で住居に関する賃貸借契約を締結する場合には、宅建業者が貸主借主双方に対し、この内容を説明しなければならないとされ、主な内容として【退去時の原状回復】【契約期間中の修繕】【特記事項の内容】を明確にすることなどが挙げられます。この「東京ルール」は、東京都以外の地域は適用の対象外となります。

★賃貸借契約における特約

賃貸借契約においては、貸主と借主の合意に基づき「特約」を設けることが可能です。

特約が付された契約を締結した場合、賃借人は、通常の範囲を超えて責任を負う場合があります。特約は次のような状況が整ったうえで設定する必要があります。

①特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観性、合理的理由があること

②賃借人が、特約により通常の原状回復義務を超えて修繕等の義務を負うことについて認識していること

③賃借人が、特約による義務の負担について意思表示をしていること

【特約の具体例】

【理由and注意点】修繕等の負担割合と特約について

貸主と借主の間で、契約締結の際に原状回復に関する取り決めを行いますが、原状回復費用と経年劣化の関係も併せて考える必要があります。基本的に、物の価値は年数の経過によって減少しますので、長期間にわたって入居している借主については、その入居年数を考慮し負担割合を減少させることが認められております。

物品によって変わります。

【物品ごとの耐用年数例】

○クロス6年

〇流し台5年

○エアコン6年

○便器洗面台等の給排水設備15年

※故意過失で破損や汚損させた場合は賃借人が費用を支払う必要があります

【問題点】

①退去する際の請求で、自分で汚した、壊した覚えがない箇所が複数請求されてしまった（借主）

②設置してある物品（トイレ、キッチン、エアコン、その他）を利用していて壊してしまったが、自費で支払う必要があるのか（借主）

③入居者が故意過失で室内設備品を壊して、退去してしまったが、敷金無しの契約になっており、修繕費用でとても困っている。（貸主）

④入居交渉で敷金を無しにしてほしい交渉が入っているが、過去に退去トラブルがあったので、最低限敷金は預かっておきたいが、入居もしてほしいため困っている（貸主）

【定義】更新契約・賃料増額・減額トラブル

・更新（合意更新）

賃貸借契約に定めた契約期間を満了し、当事者双方の合意によって契約を更新することです。更新後の契約期間に制限はありませんが、期間を1年未満とした場合には期間の定めがない（いつでも解約の申し入れが出来る）契約となるため注意が必要です。

・法定更新

賃貸借契約が自動的に継続し更新されることを法定更新と言います。

貸主と借主が契約期間終了までの間に、更新後の契約内容について折り合わなかった場合などに、それまでの契約内容と同じ条件で契約が更新されることになります。その場合の更新後の契約は、期間の定めのない「更新のない契約」になります。

※当初2年間で更新を行うとなっていた契約が法定更新となった場合、その後は2年の期間を更新していく契約とならず、更新料のない契約となります。

また、期間の定めがない（いつでも解約の申し入れが出来る）契約となりますので、注意が必要です。

・更新料

賃貸借契約を更新する際に、借主が貸主に対し支払う費用です。借主にとっては家賃とは別に支払うべき費用となるため、注意が必要です。

更新料は法律で義務付けられているものではなく、過去からの習慣で定められている費用で、更新料を設定しないのが当たり前の地域もあれば、２,３ヶ月分の賃料相当額を設定することが一般的な地域もあります。どちらにしても契約締結時に条件として取り決めをする事項となりますので、契約内容の確認は十分に行う必要があります。

・賃料増額・減額

賃貸借契約にかかる法律（借地借家法３２条１項）では、賃料の増減請求が可能と定められています。具体的には『土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったとき』と要件が定められています。貸主または借主は、これにより賃料の増額や減額交渉を行うことが可能で、根拠を示して相手と交渉する必要があります。当然、一方的に相手方に対し要求をするだけでは交渉になりませんので、賃料の増額や減額の決定については双方の合意が必要となります。

【理由and注意点】

相手に対し一方的に「契約解除」を求めることが出来るのか

【問題点】

①合意更新という事で承諾をして、新しい契約書が送付されてきたが、内容を確認したところ、建て替えが決まった際の退去特約等が突然、了承なしに追加されていた

②更新料未納の借主に対し、問い合わせ、確認、書面での通知を行い支払請求しているが、「支払う」という回答後にも家賃しか入金されず、対応に困っている

③更新料を支払う理由がわからないため、支払いを行わずに無視していたところ、「信頼関係が破壊された」という事で退去を迫られてしまった

④更新の日付より数か月後に引っ越しをする予定が出来た。満額更新料を払う必要があるのはわかるが、相談にのってもらう事は可能だろうか？

⑤契約更新の際に、周りも値上げしているから「家賃交渉で賃料を値上げします」と言われてしまった。このまま値上げを受け入れなければいけないのか？

【定義】専有と共用の違いとは

一般的に区分所有法（マンション等の区分所有物に関する法律）に基づいて次のように取り扱われることが多い。
※マンション標準管理規約（国交省）記載による

①共用部分

専有部分に属さない「建物の部分」

玄関ホール、廊下、階段、エレベーターホール、エレベーター室、電気室、 機械室、パイプスペース、メーターボックス（給湯器ボイラー等の設備を除く。）、 内外壁、界壁、床スラブ、基礎部分、バルコニー、ベランダ、屋上テラス、車庫等。

専有部分に属さない「建物の附属物」

エレベーター設備、電気設備、給排水衛生設備、ガス配管設備、火災警報設 備、インターネット通信設備、ケーブルテレビ設備、オートロック設備、宅配 ボックス、避雷設備、塔屋、集合郵便受箱、配線配管（給水管については、本管から各住戸メーターを含む部分、雑排水管及び汚水管については、配管継手 及び立て管）等。

その他

管理事務室、管理用倉庫、集会室及びそれらの附属物

※区分所有法では「共用部分は区分所有者全員の共有に属する。ただし、一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属する。」と定めており、その共有持分は各共有者の有する専有部分の床面積割合によるものとしている。ただし、これらは管理規約により別段の定めをすることも可能である。

②専有部分

区分所有権の対象となる住戸部分をいう。また、 天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分が専有部分とされ、玄関扉は錠及び内部塗装部分を専有部分とする場合が多い。
なお、窓枠及び窓ガラスは専有部分に含まれない。

※玄関扉自体やバルコニー等は共用部分とされている場合が多い。

③専用・専用使用部分

「共用部分」とされているものの、一部の人や限定された人のみに利用が認められている（管理規約等で定められている）部分のこと。区分所有法に根拠があるわけではなく、各マンションにより扱いが異なる。

主な該当箇所：バルコニー、専用庭、玄関扉、窓、トランクルーム等

維持、管理、補修等については居住者や利用者が行う必要があり、リフォームや撤去などの工事を行う場合は管理組合の許可が必要となる。

【理由and注意点】

【問題点】

①外に干した洗濯物等にタバコの臭いがついてしまい困っている、階下にお住いの方は面識がない為、どんな方法で注意すれば良いかわからない

②庭があることが気に入って購入したマンションでバーベキューを行ったら近くの人から注意を受けた。

③玄関前に荷物をずっと出している方がいて、非常に邪魔で困っている。ご近所トラブルは避けたいが、どうすればよいかわからない

④いつもゴミの分別が適当な人がいて、ゴミ回収をしてもらえない日がある。カラスも寄り気分が良くない

家賃を定められた期限までに納めないことを「滞納」と言います。滞納になれば、督促や催告により支払いを促されることになります。

なお、支払期日に１日でも遅れてしまうと滞納になってしまうため、期日前までに確実に支払いを行うようにしてください。

・滞納の督促行う場合の流れ

⑴家賃督促を行う（手紙、電話、メール、訪問等）

⑵保証人や連絡先、連帯保証人へ連絡を行う（電話、メール、手紙）

⑶内容証明にて催促（記録を残すため）

概ね3ヶ月以上の滞納で「信頼関係の破壊」という判断をされ、賃貸借契約の解除手続きが進められる場合が多いです。

【理由and注意点】

【問題点】

①保証会社の審査が通らなかったので、連帯保証人を付けて契約したが、家賃滞納されてしまった。連帯保証人にも連絡が一切つかず、滞納が続いている。

②2ヶ月間の家賃滞納後、催促したら遅れて1ヶ月分のみ支払われた。このまま滞納が続いていると困るが、退去の際に払ってくれるかは不明だ。泣き寝入りになってしまうのは困るため何とか解決したい

③知り合いの連帯保証人になったが、家賃を滞納しているとのことで、請求が来てしまった。一時的に立て替えるのは構わないが、継続してしまうと流石に困ってしまう。解決する方法を知りたい

④過去に借りていた賃貸物件で1度だけ家賃を滞納してしまった。引っ越しをしたいと思っているが保証会社の審査が通るか心配だ

・退去立ち合い

賃貸借契約が終了する際、部屋から賃借人の私物を全て運び出した状況で、管理会社やオーナーと賃借人が一緒に部屋の確認を行うことです。通常、賃借人の最終退去日より前に日程を調整して行います。これは、賃借人の退去後に部屋の修繕、いわゆる「原状回復」を行う前に、どんな傷がどこにあり、賃借人が付けた傷であるのか、それ以外なのか、原状回復する必要があるのか等を確認する機会になります。

・夜逃げ

賃借人が正規の手続きを経ず夜中にこっそり逃げるように引越しをしてしまうこと、住民票の異動手続きを行わず、その住所からいなくなることを「夜逃げ」と呼びます。

夜逃げは、借金等の取立てから逃げるために行われる場合も多いですが、それ以外でもDVやストーカー、離婚トラブル等が原因で夜逃げせざるを得ないという状況の場合もあります。

賃貸住居からの夜逃げについては、「家賃が未納」「連絡が取れない」等の事態が発生し発覚することがほとんどで、明渡請求訴訟や保証会社とのやり取りが煩雑になり、賃貸人にとっては非常に手間と労力がかかります。また、賃借人が連帯保証人を立てて契約していた場合は、連帯保証人が債務を引受けることとなり、多大な迷惑をかけてしまいます。

【理由and注意点】

【問題点】

①賃借人から退去日の申請を頂いて、退去立ち合いの予定になっていたが、当日現地に現れず、連絡も取れなくなってしまった。未退去扱いになってしまい賃料請求、原状回復や鍵交換費用等の高額な請求をしなければいけなくなった

②退去立ち合いの際に、立ち合いを拒否して鍵を郵送にて返送希望したが、非常に高額な原状回復費用を請求された

③家賃の入金が無く、電話にも出ない入居者がおり、警察の立ち合いの元、室内に入ったが、もぬけの殻であった。今後の残置物処分や対応についてとても困っている

④賃料の滞納が3ヶ月を超え、内容証明や電話連絡、直接話をして早急に支払いを促しているが、連帯保証人や入居者も完全に拒否している。強制的に荷物を出して退去してもらうことは可能か

賃借人が賃貸借契約を締結している建物等から、退去を求められること

このとき、賃借人が退去を求められる立場ですから、当然その動機は賃貸人側にあることになります。ただし、賃貸人の希望で一方的に賃借人に退去を求めることができるわけではなく、賃貸人が賃借人に対して契約の更新を拒否したり、契約期間中に解約の申入れをしたりする場合には、建物の明渡しを求めるだけの「正当事由」が必要とされています。

※なお、賃借人側が契約違反を行い、退去を要求される場合も立退きとなります。

【理由and注意点】

【問題点】

①今住んでいる賃貸住居から2ヶ月以内に出て行ってほしいと賃貸人に言われた。とりあえず紹介された不動産業者に物件探しをお願いし、ある程度は希望に沿った物件を見つけることができたが、今より家賃が高い。賃貸人の都合で転居するのだから、いくらか金銭面の負担をお願いする交渉は可能か。

②築古の物件を借りるため賃貸借契約を結んだ。定期借家契約で契約の期限が決まっているが、場所が良くとても気に入っているので退去したくないと思っている。なんとかならないだろうか。

③普通賃貸借契約で「築年数の古い物件であり、また開発事業が行われる可能性もあるため契約更新が難しい場合がある」「建替え等を行うときは協力する」という内容が記載された更新契約を締結したが、この取り決めを守って必ず退去しなければいけないのか。