相続した不動産を確認してみたら、土地は自分のものではなく、建物だけを所有している借地だった。あるいは、土地は所有しているものの、他人の建物が建っていて自由に使いづらい。こうした不動産の扱いに悩む方は少なくありません。
借地権や底地は、一般の住宅や土地に比べて仕組みが分かりにくく、売却の進め方も慎重な確認が必要です。
借地権とは、簡単にいえば、他人の土地を借りて建物を所有する権利のことです。土地を貸している側は地主、借りて建物を持っている側は借地人と呼ばれます。一方、底地とは、借地権が付いている土地の所有権を指します。土地を持っていても、借地人の建物があるため、自由に使ったり売ったりしづらいケースがあります。
このような不動産が売却しづらい理由は、関係者が一人ではないからです。借地権を売る場合には、地主の承諾が必要になることがあります。底地を売る場合には、借地人との関係や契約内容が買主の判断に影響します。通常の土地建物の売買よりも、確認すべきことが多いのです。
まず確認したいのは、契約の内容です。契約書が残っているか、地代はいくらか、更新料や承諾料の取り決めがあるか、契約期間はどうなっているか。古い契約では、書面が見つからないケースもあります。その場合でも、地代の支払い状況やこれまでのやり取りを整理しておくことが大切です。
借地権を売りたい場合、買主は「地主との関係は問題ないか」「建て替えや譲渡の承諾は得られるのか」「将来の更新はどうなるのか」を気にします。地主との関係が良好であれば話が進みやすいこともありますが、承諾条件や費用をめぐって調整が必要になるケースもあります。
底地を売りたい場合も、簡単ではありません。土地を所有していても、借地人が建物を所有しているため、買主が自由に使えるわけではありません。そのため、一般の土地より買い手が限られることがあります。地代収入を目的とする投資家や、借地関係の整理に慣れた事業者が候補になる場合があります。
借地権や底地で注意したいのは、地主と借地人の間で生じるトラブルです。昔からの関係がある場合、地代や更新、修繕、建て替えをめぐって不満が積み重なっていることがあります。相続によって世代が変わると、これまで暗黙の了解で進んでいたことが分からなくなり、話し合いが難しくなることもあります。
売却を考えるなら、最初から相手方に強く要求するのではなく、まずは事実関係を整理することが大切です。契約書、支払い履歴、固定資産税の通知書、建物の登記、これまでのやり取りなどを確認し、どこに課題があるのかを見えるようにしておきましょう。
一般の仲介で売却できるケースもありますが、借地権や底地は買主が限られやすいため、時間がかかることがあります。価格だけでなく、地主や借地人との調整、承諾の有無、契約条件の確認など、売却までの手間も含めて考える必要があります。
こうした事情がある場合、借地権や底地に対応している買取業者へ相談する方法もあります。買取では、権利関係や関係者との調整可能性をふまえて判断するため、一般の買主には説明しづらい不動産でも、進め方を整理できる場合があります。
もちろん、すべての借地権や底地がすぐに売却できるわけではありません。契約内容、関係者の意向、建物の状態、立地によって判断は変わります。だからこそ、早い段階で専門家に相談し、どのような選択肢があるかを確認しておくことが大切です。
南青山リアルエステートでは、借地権、底地、権利関係が複雑な不動産の買取相談も受け付けています。契約書が見つからない、地主や借地人との話し合いが進まないという場合でも、まずは現状を整理するところからご相談いただけます。
借地権や底地は、分かりにくいからこそ放置されやすい不動産です。判断を先延ばしにする前に、今の権利関係と手放し方の可能性を一度確認してみませんか。