親が所有していた古いアパートや貸家を相続した。入居者はいるものの、建物は古く、修繕の連絡も増えている。家賃収入があるから持ち続けた方がよいのか、それとも早めに売却を考えた方がよいのか、判断に迷う方は少なくありません。
賃貸中の不動産は、空き家とは違い、毎月の収入があるように見えます。しかし、建物が老朽化している場合、収入だけを見て判断すると、後から大きな負担に気づくことがあります。
まず確認したいのは、家賃収入と支出のバランスです。毎月の家賃が入っていても、固定資産税、管理費、修繕費、保険料、共用部分の維持費などがかかります。空室がある場合は、その分の収入も減ります。表面上は収益が出ているように見えても、実際には手元にあまり残っていないケースもあります。
古いアパートや貸家では、修繕の負担が大きくなりやすいです。屋根や外壁、水回り、給湯器、配管、電気設備、階段や廊下など、修繕が必要な箇所は年数とともに増えていきます。小さな修繕を先送りにすると、雨漏りや設備故障などにつながり、入居者対応が必要になることがあります。
入居者がいる物件では、売却や建て替えを考えるときにも配慮が必要です。賃貸借契約が続いている場合、所有者が変わっても入居者の権利関係を確認しながら進める必要があります。退去してもらえばよい、と簡単に決められるものではありません。
そのため、賃貸中物件を相続したら、まず次の点を整理してみましょう。
- 現在の入居状況と家賃
- 賃貸借契約書の有無
- 滞納やトラブルの有無
- 過去の修繕履歴
- 今後必要になりそうな修繕費
- 管理を誰が行っているか
これらが分かると、持ち続けた場合の負担と、売却した場合の見込みを比べやすくなります。
相続人が不動産経営に慣れていない場合、賃貸中物件の管理は思った以上に負担になります。入居者からの連絡、設備故障への対応、家賃管理、契約更新、退去時の原状回復など、判断が必要な場面が続きます。遠方に住んでいる場合は、管理会社に任せるとしても、最終判断や費用負担は所有者に残ります。
売却を考える場合、賃貸中だから売れないというわけではありません。家賃収入がある物件として、投資用不動産を探す買主に向けて売却できるケースがあります。ただし、建物が古い、修繕リスクが大きい、入居者との契約内容が不明確といった事情があると、買主は慎重になります。
また、老朽化したアパートでは、将来的な建て替えや解体を前提に見る買主もいます。その場合、現在の入居状況や退去見込み、土地の形、道路との関係などが判断材料になります。単純に家賃収入だけで価格が決まるわけではありません。
一般の仲介では、買主が見つかるまで時間がかかることがあります。収益物件としての資料作成や、入居状況の説明、建物調査なども必要です。早めに整理したい、管理の負担から離れたいという場合には、賃貸中物件や老朽化物件に対応している買取業者へ相談する方法もあります。
買取を検討するメリットは、入居状況や建物の課題をふまえたうえで相談できる点です。もちろん価格は一般の仲介より低くなることがありますが、売却までの期間を短くしやすい、内覧や調整の負担を抑えやすいという面があります。
老朽化した賃貸物件は、放置すると修繕費や入居者対応の負担が大きくなりやすい不動産です。家賃収入があるから安心と考えるのではなく、今後かかる費用や管理の手間も含めて判断することが大切です。
南青山リアルエステートでは、古いアパート、貸家、賃貸中の不動産についても買取相談を受け付けています。収益が出ているのか分からない、管理を続けるべきか迷っているという場合でも、まずは現状を整理するところからご相談いただけます。
相続した賃貸物件を持ち続けるか手放すか、数字と負担の両方から一度見直してみませんか。