再建築不可物件とは
相続した家について不動産会社に相談したところ、「再建築不可の可能性があります」と言われた。聞き慣れない言葉に、不安を感じる方も多いのではないでしょうか。
再建築不可物件とは、今ある建物を解体したあと、新しい建物を建てることが難しい可能性がある土地や建物のことです。原因として多いのは、敷地と道路の関係です。
建物を建てるには、原則として一定の幅の道路に、土地が一定以上接している必要があります。目安として「幅4メートル以上の道路に、土地が2メートル以上接しているか」が確認されることが多いです。ただし、実際の判断は道路の種類や自治体の扱いによって変わるため、個別確認が必要です。
ここで大切なのは、法律名を細かく覚えることではありません。「建て替えできるかどうかは、道路との関係で変わることがある」と理解しておけば十分です。相続した家が古い場合、昔のままの細い道や私道に接していることもあり、現在の基準で確認すると注意が必要なケースがあります。
再建築不可になりやすいケース
再建築不可になりやすいケースには、次のようなものがあります。
- 土地が道路に直接接していない
- 道路に接している部分が細い
- 見た目は道でも、建築上の道路として扱われない可能性がある
- 古くからの私道や通路を使って出入りしている
「今、家が建っているのだから問題ないのでは」と思うかもしれません。しかし、昔は建てられた建物でも、現在の基準で見ると建て替えが難しいケースがあります。
売却しづらい理由
再建築不可物件が売却しづらい理由は、買う側に不安が残りやすいからです。建て替えが難しい可能性があると、将来の使い道が限られます。建物が古くなっても、大きな建て替えができない場合があり、買主は慎重になります。
また、住宅ローンの審査で不利になるケースもあります。金融機関は、物件の将来価値や売却しやすさも見ながら判断します。再建築不可の可能性がある物件は、担保として見づらいと判断されることがあり、現金で購入できる買主や、事業者が主な候補になる場合があります。
売却・活用の可能性
では、再建築不可物件は売却をあきらめるしかないのでしょうか。
そうではありません。売却が難しいケースはありますが、物件の場所、建物の状態、道路との関係、周辺需要によっては、活用や売却の可能性があります。
たとえば、隣地との調整によって道路に接する幅を確保できるケースがあります。前面道路が狭い場合、敷地の一部を道路として扱うことで状況が改善することもあります。自治体への相談により、例外的な扱いを確認できるケースもあります。
ただし、こうした方法は専門的な確認が必要です。一般の方が登記簿や地図だけを見て判断するのは難しく、自治体、建築士、不動産会社などに確認しながら進めるのが現実的です。
買取という選択肢
もう一つの選択肢が、再建築不可や訳あり物件に対応している買取業者へ相談することです。一般の買主に向けた仲介では時間がかかる物件でも、買取業者であれば、建物の状態や権利関係を確認したうえで、活用や再販売の可能性を見て判断できる場合があります。
買取は、仲介より価格が低くなることがあります。一方で、売却までの期間を短くしやすい、内覧対応の負担を抑えやすい、残置物や修繕の相談がしやすいなどのメリットがあります。相続した家を遠方から管理している方や、早めに手放したい方には、検討しやすい方法です。
相談によって整理できること
専門業者に相談するメリットは、「売れるかどうか」だけでなく、「どこが課題なのか」を整理できる点にもあります。道路、隣地、建物の老朽化、残置物、相続人の状況など、問題が複数ある物件ほど、一般的な査定だけでは判断しづらいものです。早い段階で確認しておくと、売却、保有、修繕のどれを選ぶべきか考えやすくなります。
再建築不可かどうかは、言葉だけで判断せず、まずは現状確認から始めることが大切です。「この家は売れない」と決めつける前に、道路、建物、権利関係を一度整理してみましょう。
南青山リアルエステートでは、再建築不可の可能性がある物件や、他社で相談しづらかった不動産の買取相談も受け付けています。まずは物件の状況を確認し、どのような選択肢があるかを一緒に整理してみませんか。